OGH 9 Ob 56/26i

Erst dann, wenn Sie nach einer Mahnung bis zum nächsten Zinstermin noch immer im Rückstand sind. Es muss also bereits die nächste Miete fällig geworden sein, bevor die gemahnte vollständig bezahlt wurde.

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen eines Zahlungsrückstands sofort auflösen. Zahlen Sie den Rückstand aber, bevor Ihnen diese Erklärung zugeht, wird die Auflösung nicht wirksam.

Ja. Für die Räumung kommt es nicht auf den Stand bei Einbringung der Klage an, sondern auf den Stand am Schluss der Verhandlung in erster Instanz. Auch Beträge, die erst während des Verfahrens fällig werden und nicht rechtzeitig gezahlt sind, können die Auflösung tragen, selbst wenn der ursprüngliche Rückstand längst beglichen wurde. Voraussetzung ist, dass der Rückstand irgendwann groß genug war und Mahnung, Nachfrist und Auflösungserklärung in dieser Reihenfolge eingehalten wurden.

Der Rückstand muss nicht schon beim Einbringen der Klage bestehen und auch keine zwei vollen Mieten ausmachen. Entstehen während des Verfahrens neue Rückstände, braucht es keine neue Erklärung über die Auflösung. Ihnen muss aber eine angemessene Frist zum Nachzahlen gewährt werden.

Für die sofortige Auflösung genügt, dass die Miete tatsächlich offen ist; auf ein Verschulden kommt es dabei nicht an. Ob Sie den Rückstand grob verschuldet haben, spielt nur dann eine Rolle, wenn Sie ihn rechtzeitig nachzahlen.

Bei nicht dem MG unterliegenden Bestandverträgen (hier Unternehmenspacht) genügt objektiver Verzug in der Zinszahlung.

Ja. Auch ein Rückstand bei den Betriebskosten kann die vorzeitige Auflösung rechtfertigen, nicht nur ein Rückstand beim eigentlichen Mietzins. Das gilt auch dann, wenn Ihnen die Wohnung unentgeltlich überlassen wurde und Sie bloß die laufenden Kosten tragen.

Auch erst im Verfahren entstandene Rückstände können eine Räumung rechtfertigen. Sie müssen aber noch vor Schluss der ersten Instanz einen ausreichenden Rückstand ergeben haben und trotz gesetzter Nachfrist unbezahlt geblieben sein. Die Reihenfolge Mahnung, Nachfrist und Auflösung muss immer eingehalten werden.

Ja, wenn Sie den Rückstand bezahlen, bevor Ihnen die Klage mit der Auflösungserklärung zugestellt wird; dann ist die Räumungsklage abzuweisen. Danach ist es zu spät - das Risiko tragen Sie. Eine Zahlung erst achtzehn oder zwanzig Tage nach der Zustellung galt nicht mehr als angemessen.

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen Rückstands nur auflösen, wenn er Sie vorher ordentlich gemahnt hat. Sie müssen den Rückstand dann bis zum nächsten Zinstermin nicht bezahlt haben. Dass eine oder mehrere Zahlungen fehlen, genügt allein noch nicht.

Nein, eine bestimmte Form ist nicht nötig. Der Vermieter muss Ihnen aber den Ernst der Lage klarmachen und erkennen lassen, dass er eine weitere Verzögerung über eine angemessene Nachfrist hinaus nicht mehr hinnimmt. Auch eine höflich formulierte Mahnung erfüllt das.

Ja. Der Vermieter kann Sie auch dadurch mahnen und Ihnen eine Nachfrist setzen, dass er die offenen Beträge einklagt, sofern die Schuld darin ausreichend genau angeführt ist. Auch die Ausdehnung einer laufenden Klage auf weitere Monatsbeträge gilt als Mahnung. Führt er ein bereits eingeleitetes Räumungsverfahren wegen neuer Rückstände fort, liegt darin ebenfalls die nötige Mahnung und Auflösungserklärung.

Das Gericht darf seine Entscheidung nicht auf eine rechtliche Überlegung stützen, die Sie nicht beachtet haben und auf die Sie das Gericht nicht hingewiesen hat. Sie müssen die Gelegenheit bekommen, sich dazu zu äußern.

Als gekündigter Mieter müssen Sie selbst beweisen, dass Sie kein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Mietzinses trifft. Haben Sie Ihre Zahlungsunfähigkeit zumindest grob fahrlässig selbst herbeigeführt, trifft Sie ein grobes Verschulden an der Nichtzahlung.

Die Mahnung soll Sie noch einmal darauf hinweisen, dass die Miete bereits fällig ist. Sie sollen dadurch Gelegenheit bekommen, durch Zahlung innerhalb der eingeräumten Frist die Kündigung abzuwenden.

Toleriert werden kann im Allgemeinen nur eine Verspätung von wenigen Tagen oder ein Rückstand wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten. Kommt es trotz Mahnung häufig zu Rückständen, liegt grobe Fahrlässigkeit nahe; nur ausnahmsweise kann sie nach den Besonderheiten des Einzelfalls ausgeschlossen sein.

Der geschuldete Betrag umfasst nicht nur jenen Zinsrückstand, der in der Kündigung oder in der Auflösungserklärung geltend gemacht wurde. Dazu zählen vielmehr alle Beträge, die bis zur Beschlussfassung des Gerichts fällig geworden sind.

Hat der Vermieter den Vertrag wegen eines Mietzinsrückstands aufgehoben, wird diese Erklärung rückwirkend unwirksam, wenn Sie den Rückstand rechtzeitig zahlen. Voraussetzung ist, dass Sie den Rückstand nicht grob verschuldet haben.

Wird der Rückstand erst durch die Zustellung der Klage eingemahnt, ist das Räumungsbegehren zunächst nicht berechtigt. Es kann nur dann durchdringen, wenn der Rückstand irgendwann während des erstinstanzlichen Verfahrens qualifiziert war und Sie nach der Mahnung länger als bis zum nächsten Zinstermin im Rückstand geblieben sind. Zahlen Sie den eingemahnten Rückstand am folgenden Fälligkeitstag, schadet das nicht.