OGH 8 Ob 46/24h

Ein Miet- oder Pachtvertrag kommt zustande, sobald sich beide Seiten über den Gegenstand und den Zins geeinigt haben. Alle übrigen Punkte ergeben sich aus dem, was die Parteien gewollt haben. Lässt sich das nicht ermitteln, gelten die Regeln des Gesetzes.

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen eines Zahlungsrückstands sofort auflösen. Zahlen Sie den Rückstand aber, bevor Ihnen diese Erklärung zugeht, wird die Auflösung nicht wirksam.

Ja. Für die Räumung kommt es nicht auf den Stand bei Einbringung der Klage an, sondern auf den Stand am Schluss der Verhandlung in erster Instanz. Auch Beträge, die erst während des Verfahrens fällig werden und nicht rechtzeitig gezahlt sind, können die Auflösung tragen, selbst wenn der ursprüngliche Rückstand längst beglichen wurde. Voraussetzung ist, dass der Rückstand irgendwann groß genug war und Mahnung, Nachfrist und Auflösungserklärung in dieser Reihenfolge eingehalten wurden.

Der Rückstand muss nicht schon beim Einbringen der Klage bestehen und auch keine zwei vollen Mieten ausmachen. Entstehen während des Verfahrens neue Rückstände, braucht es keine neue Erklärung über die Auflösung. Ihnen muss aber eine angemessene Frist zum Nachzahlen gewährt werden.

Auch erst im Verfahren entstandene Rückstände können eine Räumung rechtfertigen. Sie müssen aber noch vor Schluss der ersten Instanz einen ausreichenden Rückstand ergeben haben und trotz gesetzter Nachfrist unbezahlt geblieben sein. Die Reihenfolge Mahnung, Nachfrist und Auflösung muss immer eingehalten werden.

Vor der Räumungsklage braucht der Vermieter keine eigene Erklärung über die Auflösung abzugeben. Nötig ist nur, dass er den rückständigen Mietzins eingemahnt hat. Mit der Räumungsklage selbst bringt er zum Ausdruck, dass er den Vertrag wegen des Rückstands beenden will.

Meint das Berufungsgericht, der Sachverhalt sei in einer bestimmten Richtung noch nicht ausreichend geklärt, kann der Oberste Gerichtshof dem nicht entgegentreten. Er stellt selbst keine Tatsachen fest.

In der Berufung müssen Sie bestimmt angeben, was Sie erreichen wollen, sonst ist sie unwirksam. Diese Anforderung darf aber nicht überspannt werden. Es genügt, wenn sich aus der gesamten Berufungsschrift zweifelsfrei und ohne weitere Auslegung erkennen lässt, was beantragt wird.

Nein. Ergibt sich aus Ihren Berufungsausführungen eindeutig, welche Entscheidung Sie anstreben, schadet ein missglückter oder versehentlich falscher Antrag nicht. Maßgeblich ist der gesamte Schriftsatz, nicht nur der Wortlaut des Antrags.

Nein. Ein zu strenger Maßstab wird zwar nicht angelegt: Ihr Antrag muss nicht dem Wortlaut des Gesetzes entsprechen, es genügt, wenn sich aus der Berufung eindeutig ergibt, welche Entscheidung Sie anstreben. Fehlt der Antrag aber ganz, ist es nicht Aufgabe des Gerichts, ihn für Sie nachzutragen.

Ob eine Erklärung ein verbindliches Angebot ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falls ab. Entscheidend ist, ob sie inhaltlich bestimmt genug ist und ob ein endgültiger Bindungswille erkennbar wird. Weil das jeweils vom Einzelfall abhängt, ist es in der Regel keine Frage für das Höchstgericht.

Wenn die Gerichte Ihren Vertrag nach den anerkannten Grundsätzen ausgelegt haben, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Die Auslegung eines einzelnen Vertrags hat nämlich keine Bedeutung über Ihren Fall hinaus. Der Oberste Gerichtshof befasst sich damit dann nicht.

Ob Ihr Vorbringen eine bestimmte Tatsache enthält und ob es ausreichend genau ist, richtet sich nach dem einzelnen Fall. Solche Fragen haben keine Bedeutung über Ihr Verfahren hinaus. Der Oberste Gerichtshof prüft sie deshalb im Regelfall nicht.

Nur wenn das Gericht die Rechtslage wesentlich verkannt hat und dabei ein unvertretbares Ergebnis herausgekommen ist. Dass auch eine andere Auslegung vertretbar wäre, genügt nicht. Dasselbe gilt für die Auslegung von Erklärungen und für die Frage, ob überhaupt eine Vereinbarung zustande kam.

Ja. Will das Berufungsgericht über den vom Erstgericht festgestellten Sachverhalt hinausgehen, muss es die Beweise dazu selbst wiederholen oder ergänzen. Tut es das nicht, ist das Verfahren mangelhaft; legt es dagegen nur die vorhandenen Feststellungen aus, braucht es keine neue Beweisaufnahme.

Das Berufungsgericht verletzt den Grundsatz der Unmittelbarkeit, wenn es von den Feststellungen des Erstgerichts abgeht, ohne die maßgeblichen Beweise selbst zu wiederholen. Dasselbe gilt, wenn es die Beweise nur unvollständig wiederholt oder wenn es Feststellungen ohne eigene Beweisaufnahme ergänzt.

Ein Urteil widerspricht dem Akt nur dann, wenn die Beweisergebnisse bei ihrer Darstellung falsch wiedergegeben wurden. Der Fehler muss aus den Akten erkennbar und behebbar sein. Andere Fehler zählen als Grund für die Revision nicht.

Eine Schlussfolgerung des Gerichts kann keine Aktenwidrigkeit sein. Mit diesem Rechtsmittelgrund können Sie sie daher nicht bekämpfen.

Eine Aktenwidrigkeit liegt nicht schon dann vor, wenn eine Feststellung einem Beweismittel widerspricht. Sie besteht nur darin, dass das Berufungsgericht den Inhalt eines bestimmten Aktenstücks unrichtig wiedergibt und zugrunde legt.

Wenn ein Gericht Feststellungen durch Schlussfolgerungen gewinnt, liegt darin kein Widerspruch zum Akteninhalt. Das gilt auch dann, wenn diese Schlüsse unrichtig sind.

Eine Aktenwidrigkeit gibt es nur, wenn der Inhalt einer Urkunde oder eines Protokolls unrichtig wiedergegeben wurde und dadurch ein fehlerhaftes Bild entstand. Weicht das Ergebnis der Beweisaufnahme bloß vom Vorbringen ab, genügt das nicht. Auch die Überlegungen der Gerichte zur Beweiswürdigung können Sie so nicht bekämpfen.

Wenn eine Erklärung oder ein Beweisergebnis in der Begründung anders dargestellt wird, als es in der Niederschrift, der Eingabe oder der Urkunde steht, und das für die Entscheidung bestimmend war. Schlussfolgerungen aus Urkunden zählen dagegen nicht dazu. Urkunden, auf die sich das Gericht gar nicht gestützt hat, ebenso wenig.

Nein. Ob für die Feststellungen weitere Beweise nötig sind, gehört zur Beweiswürdigung der Vorinstanzen. Der Oberste Gerichtshof ist keine Tatsacheninstanz und kann das nicht überprüfen; dasselbe gilt für die Frage, ob einem Gutachten zu folgen war.

Das ist ein Verfahrensmangel, den Sie in Ihrem Rechtsmittel ausdrücklich rügen müssen; das Urteil wird dann aufgehoben und geht an das Berufungsgericht zurück. Kein Fehler liegt vor, wenn das Gericht nur auf weitere Beweisergebnisse verweist oder neue Argumente für die Richtigkeit der ersten Beweiswürdigung nennt.

Auch wenn das Berufungsgericht ein Rechtsmittel gegen seinen Aufhebungsbeschluss zugelassen hat, kann es zurückgewiesen werden, wenn in Wahrheit keine erhebliche Rechtsfrage vorliegt. Die Begründung darf sich dann auf das Wesentliche beschränken.

Nur bei einem groben Fehler. Wie eine Vereinbarung im Einzelfall zu verstehen ist, entscheiden die Vorinstanzen. Der Oberste Gerichtshof greift erst ein, wenn das Ergebnis mit den Regeln der Sprache oder der Logik nicht mehr vereinbar ist.

Ja. Ausgangspunkt ist der Wortlaut, entscheidend ist aber, was die Beteiligten wollten und wie ein redlicher Empfänger die Erklärung verstehen musste. Auch das Verhalten der Parteien und die redliche Verkehrsübung werden dabei berücksichtigt.

Ist nur ein Teil der Miete strittig, braucht es keinen eigenen Beschluss über die Höhe des Rückstands, wenn Sie auch den unstrittigen Teil nicht bezahlt haben. Das gilt jedenfalls dann, wenn Sie nicht vorgebracht haben, dass Sie daran wenigstens kein grobes Verschulden trifft.

Ein grobes Verschulden setzt ein besonders hohes Maß an Sorglosigkeit voraus. Es liegt vor, wenn Ihnen vorzuwerfen ist, dass Sie die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt haben. Bloße Nachlässigkeit reicht dafür nicht.

Die Mahnung soll Sie noch einmal darauf hinweisen, dass die Miete bereits fällig ist. Sie sollen dadurch Gelegenheit bekommen, durch Zahlung innerhalb der eingeräumten Frist die Kündigung abzuwenden.

Wer im Zweifel über die Rechtslage ist oder sich über einen Zahlungsrückstand irrt, handelt in der Regel nur leicht fahrlässig. Erst wer auf einem Standpunkt beharrt, der bei nüchterner Überlegung erkennbar falsch ist, dem fällt Rechthaberei zur Last. Dann kann von einem bloßen Irrtum nicht mehr die Rede sein.

Waren Sie auf rechtlichen Rat angewiesen, haben ihn auch eingeholt und sind nur wegen einer unvertretbaren Rechtsansicht Ihres Anwalts teilweise in Verzug geraten, trifft Sie kein Verschulden, jedenfalls aber keine grobe Fahrlässigkeit am Zahlungsverzug.

Wie ein Vertrag oder ein Aufteilungsbeschluss nach der Scheidung zu verstehen ist, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich nicht allgemein beantworten. Der Oberste Gerichtshof greift nur ein, wenn die Auslegung völlig verfehlt ist. Dass auch eine andere Auslegung vertretbar wäre, genügt nicht.

Ob ein Schreiben eine verbindliche Erklärung enthält, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht verallgemeinern. Der Oberste Gerichtshof befasst sich damit nur, wenn die Beurteilung auffallend falsch ist.

Wie ein Vorbringen zu verstehen ist und auf welche rechtliche Grundlage die Ansprüche gestützt werden, ist für sich allein keine Frage von grundsätzlicher Bedeutung. Darauf lässt sich ein Rechtsmittel an den Obersten Gerichtshof nicht stützen.

Ja. Ob eine Klage schlüssig ist, ob also das Vorgebrachte den geltend gemachten Anspruch trägt, lässt sich nur anhand Ihres konkreten Vorbringens beurteilen. Deshalb ist das regelmäßig keine Frage, die der Oberste Gerichtshof aufgreift. Er greift nur bei einer auffallenden Fehlbeurteilung ein.

Ihr Rechtsanwalt hilft Ihnen nicht bei der Erfüllung Ihrer Pflichten als Mieter. Ein rechtlich verfehlter Rat des Anwalts wird Ihnen daher bei der Frage, ob Sie ein grobes Verschulden am Mietzinsrückstand trifft, nicht zugerechnet.

Sofort. Über die Kosten des Zwischenstreits, ob ein Rechtsmittel zulässig war, wird nicht bis zum Ende des Verfahrens zugewartet. Ersatz bekommt, wer in seiner Antwort auf die Unzulässigkeit hingewiesen hat.

Nein. Auch wenn das Berufungsgericht die Beweise wiederholt und andere Feststellungen trifft als das Erstgericht, bleibt der Oberste Gerichtshof reine Rechtsinstanz. Eine Ausnahme dafür ist im Gesetz nicht vorgesehen.

Nein. Kann das Berufungsgericht die Sache auch ohne mündliche Verhandlung abschließend erledigen, darf es in nichtöffentlicher Sitzung entscheiden. Dass die von Ihnen beantragte Verhandlung unterbleibt, ist weder ein Verfahrensfehler noch ein Nichtigkeitsgrund.

Seit 2009 kann eine mündliche Berufungsverhandlung nicht mehr beantragt werden, das Gericht beraumt sie nur bei Bedarf von sich aus an, etwa wenn der Fall besonders schwierig ist. Diese Regelung verstößt weder gegen das Recht auf ein faires Verfahren noch gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs.

Ob eine Berufungsverhandlung im Einzelfall nötig ist, liegt im Ermessen des Berufungsgerichts. Das gilt allgemein, also auch in Arbeits- und Sozialrechtssachen. Die Sonderregel dazu betrifft nur Verfahren über sehr kleine Beträge.