Muss der Vermieter vor der Räumungsklage eigens kündigen?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

Vor der Räumungsklage braucht der Vermieter keine eigene Erklärung über die Auflösung abzugeben. Nötig ist nur, dass er den rückständigen Mietzins eingemahnt hat. Mit der Räumungsklage selbst bringt er zum Ausdruck, dass er den Vertrag wegen des Rückstands beenden will.

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Ständige Rechtsprechung seit 1958, zuletzt bestätigt am 26.08.2024 (53 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1958)

Die Erklärung der Vertragsauflösung ist vor Einbringung der Räumungsklage nicht erforderlich, da § 1118 ABGB das Begehren auf Aufhebung des Vertrages lediglich von der vorherigen Einmahnung des rückständigen Zinses abhängig macht. Der Rechtsgrund der Aufhebung ist die mangelhafte Vertragserfüllung durch den Bestandnehmer. Durch die Geltendmachung des Räumungsanspruches bringt der Bestandgeber zum Ausdruck, dass er wegen der mangelhaften Erfüllung des Vertrages dessen Aufhebung begehrt. In dem Begehren ist aber gleichzeitig auch die im § 1118 ABGB geforderte Einmahnung gelegen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Macht der Vermieter weitere Mietzinsrückstände zum Gegenstand des schon eingeleiteten Räumungsverfahrens, ist die erforderliche Mahnung und Aufhebungserklärung in der Fortführung des Verfahrens enthalten.OGH 5 Ob 219/08d, 21.10.2008
Eine Einmahnung im Sinn des § 1118 ABGB ist jedenfalls in der Zustellung einer Zins- oder Räumungsklage zu erblicken, sofern die Mietzinsschuldigkeit darin hinreichend konkretisiert ist.OGH 1 Ob 11/04f, 16.04.2004
Dies jedoch nur dann, wenn in der Klage der Zinsrückstand hinreichend bestimmt angeführt wird.OGH 3 Ob 608/89, 24.01.1989
Klagsführung ist als Mahnung und Vertragsauflösungserklärung anzusehen.OGH 2 Ob 668/85, 17.12.1985
Tatsächliche Nachzahlungsfrist von sechs Monaten jedenfalls angemessen.OGH 4 Ob 560/64, 22.09.1964

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021229 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 53.

OGH 8 Ob 46/24h, 26.08.2024, Fall aus Steiermark
OGH 4 Ob 85/22m, 30.06.2022, Fall aus Kärnten
OGH 8 Ob 143/17p, 26.01.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Mahnung mehrerer Mitmieter

Muss der Vermieter alle Mitmieter mahnen, bevor er räumt?

Ja. Einer Räumungsklage wegen eines Mietzinsrückstands gegen mehrere Mitmieter ist nur stattzugeben, wenn jeder einzelne Mitmieter eingemahnt wurde. Etwas anderes gilt nur, wenn im Vertrag vereinbart wurde, dass ein von einem Mieter verwirklichter Auflösungsgrund auch gegen die anderen wirkt; dann genügt die Mahnung eines Einzigen samt Nachfrist.

günstig für Mieter Reihenfolge von Mahnung und Nachfrist

Muss der Vermieter vor der Räumung mahnen und eine Nachfrist geben?

Auch erst im Verfahren entstandene Rückstände können eine Räumung rechtfertigen. Sie müssen aber noch vor Schluss der ersten Instanz einen ausreichenden Rückstand ergeben haben und trotz gesetzter Nachfrist unbezahlt geblieben sein. Die Reihenfolge Mahnung, Nachfrist und Auflösung muss immer eingehalten werden.