OGH 1 Ob 115/26g

Schließt ein Miteigentümer, dem nicht die Mehrheit gehört, ohne Zustimmung der anderen einen Bestandvertrag ab, bindet dieser die übrigen Eigentümer nicht. Sie können gegen den Mieter mit Räumungsklage vorgehen.

Schließt ein Miteigentümer allein einen Vertrag, ohne dass die anderen Miteigentümer zugestimmt haben, verletzt er zwar seine Pflichten gegenüber den anderen, ist aber selbst an den Vertrag gebunden. Sie können daher Ihre Ansprüche aus dem Vertrag direkt gegen ihn durchsetzen. Hat er Ihnen allein und nicht im Namen aller Eigentümer etwas vermietet, können Sie als Mieter auch nur ihm gegenüber kündigen und müssen sich nicht an alle Miteigentümer wenden.

Ja, hat ein Miteigentümer die Wohnung ohne Zustimmung der anderen vermietet, gilt der Vertrag zwischen ihm und Ihnen, und Sie können ihn allein auf Übergabe klagen. Auch eine Kündigung können Sie nur an ihn richten, die anderen Miteigentümer müssen Sie dabei nicht einbeziehen. Allerdings gibt Ihnen dieser Vertrag gegenüber den Miteigentümern, die nicht zugestimmt haben, kein Recht zur Nutzung, sodass diese auf Räumung klagen können.

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen Rückstands nur auflösen, wenn er Sie vorher ordentlich gemahnt hat. Sie müssen den Rückstand dann bis zum nächsten Zinstermin nicht bezahlt haben. Dass eine oder mehrere Zahlungen fehlen, genügt allein noch nicht.

Nein, nicht in diesem Fall. Stützt der Vermieter seine Räumungsklage zunächst darauf, dass Sie den Raum ohne jedes Recht benützen, und begründet er die Klage erst in der letzten Verhandlung mit einem Mietrückstand, gilt die Klage nicht als die nötige Mahnung. Der Vermieter darf beide Gründe aber in einer Klage nebeneinander geltend machen.

Ja. Der Vermieter kann Sie auch dadurch mahnen und Ihnen eine Nachfrist setzen, dass er die offenen Beträge einklagt, sofern die Schuld darin ausreichend genau angeführt ist. Auch die Ausdehnung einer laufenden Klage auf weitere Monatsbeträge gilt als Mahnung. Führt er ein bereits eingeleitetes Räumungsverfahren wegen neuer Rückstände fort, liegt darin ebenfalls die nötige Mahnung und Auflösungserklärung.

Vor der Räumungsklage braucht der Vermieter keine eigene Erklärung über die Auflösung abzugeben. Nötig ist nur, dass er den rückständigen Mietzins eingemahnt hat. Mit der Räumungsklage selbst bringt er zum Ausdruck, dass er den Vertrag wegen des Rückstands beenden will.

Ob Ihr Vorbringen eine bestimmte Tatsache enthält und ob es ausreichend genau ist, richtet sich nach dem einzelnen Fall. Solche Fragen haben keine Bedeutung über Ihr Verfahren hinaus. Der Oberste Gerichtshof prüft sie deshalb im Regelfall nicht.

Es kommt auf den vereinbarten Zweck an, nicht darauf, wie Sie die Wohnung tatsächlich nutzen. Diese Vereinbarung muss nicht ausdrücklich getroffen sein; es genügt, wenn beide Seiten einvernehmlich davon ausgegangen sind. Vom vereinbarten Zweck können Sie später auch gemeinsam wieder abgehen.