Haftet mein Vermieter, wenn die Decke einstürzt?

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Nur dann, wenn die Gefahr nach objektivem Maßstab erkennbar war, wenn es also Anzeichen für einen Baumangel gab. War der Mangel auch bei üblicher Wartung nicht zu erkennen und der Schaden nicht vorhersehbar, haftet er nicht. Bei schlechtem Bauzustand, einem bekannten Mangel oder ähnlichen Anzeichen muss er allerdings regelmäßig fachmännisch überprüfen lassen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1983, zuletzt bestätigt am 31.10.2023 (4 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1983)

Der Vermieter haftet dem Mieter für Schäden aus einem Deckeneinsturz nur dann, wenn eine Gefahr nach objektivem Maßstab erkennbar war, wenn also Anzeichen vorlagen, die ein Baugebrechen vermuten lassen.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Fast 90 Jahre alter unterirdischer Kanal, dessen Bauzustand seit mehr als 60 Jahren nicht überprüft wurde - Haftung bejaht.OGH 10 Ob 12/23x, 31.10.2023
Eine (regelmäßige) fachmännische Kontrolle ist nach der Rechtsprechung aber immer dann notwendig, wenn konkrete Anzeichen wie etwa ein schlechter Bauzustand, ein bekannter Mangel oder ähnliche Umstände vorliegen, die ein Baugebrechen vermuten lassen.OGH 10 Ob 12/23x, 31.10.2023
Diese Verpflichtung darf aber nicht überspannt werden. Wenn daher ein vorhandener Baumangel auch bei der üblichen Wartung nicht erkennbar und daher auch ein Schadenseintritt nicht vorhersehbar ist, ist eine Haftung zu verneinen.OGH 2 Ob 2343/96i, 18.12.1997

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021300 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 4.

OGH 10 Ob 12/23x, 31.10.2023, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte
ABGB § 1319

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Die andere Seite

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Die Pflicht des Vermieters, das Mietobjekt brauchbar zu übergeben und zu erhalten, ist nur eine Anpassung der Gewährleistungsregeln und begründet für sich allein keine Ersatzpflicht für Schäden aus einem Mangel. Solche Schäden können Sie nur nach den allgemeinen Regeln bei Verschulden verlangen. Der Vermieter haftet dabei nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das der Handwerker, die er mit der Instandhaltung beauftragt.

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Nein, in der Regel nicht. Wenn Sie für Arbeiten in der Wohnung einen Fachmann beiziehen, müssen Sie für dessen Fehler nur einstehen, wenn Sie seine Unfähigkeit oder seine Fehlleistung hätten erkennen müssen. Der Vermieter kann den Vertrag deshalb meist nicht sofort auflösen.