Wer zahlt die Reparatur der Fenster in meiner Mietwohnung?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Hauseigentümer

Die Außenfenster muss der Hauseigentümer erhalten und reparieren; sie zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses, weil sie sich außerhalb des Mietgegenstands befinden. Die Innenfensterflügel gehören dagegen zum Mietgegenstand und sind grundsätzlich nicht Sache des Vermieters, außer es handelt sich um einen ernsten Schaden des Hauses.

Mit KI erklärt am 06.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1957, zuletzt bestätigt am 20.11.2017 (5 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1957)

Die Erhaltung und Reparatur der Außenfenster eines Hauses ist Sache des Hauseigentümers (Rückkehr zur ständigen, nur von 3 Ob 138/57 hinsichtlich der Wetterläden teilweise durchbrochenen Judikatur).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört, was sich außerhalb eines Mietgegenstands befindet, worunter insbesondere Außenfenster fallen.OGH 5 Ob 123/10i, 31.08.2010
Die Erhaltung von Innenfensterflügeln obliegt als Teil des Mietobjektes grundsätzlich nicht dem Vermieter, sofern es sich nicht um einen ernsten Schaden des Hauses handelt.OGH 5 Ob 107/97i, 08.07.1997

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0024526 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 5.

OGH 5 Ob 198/17d, 20.11.2017, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 249/15a, 14.06.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte
Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung
MRG § 4 · Nützliche Verbesserung durch bautechnische Maßnahmen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Erhaltungspflicht des Vermieters in der Wohnung

Muss der Vermieter jeden Schaden in meiner Wohnung beheben?

Nein. Zwingend ist die Erhaltungspflicht des Vermieters innerhalb der Wohnung nur bei ernsten Schäden des Hauses. Sonstige Arbeiten, die nötig wären, um die Wohnung brauchbar zu machen, fallen nicht darunter; die reine Oberflächengestaltung wie Ausmalen oder Tapezieren ist auch bei hohen Kosten nie Sache des Vermieters. Für die allgemeinen Teile des Hauses gilt das nicht.

günstig für Vermieter Erhaltung einer vom Mieter eingebauten Heizung

Muss der Vermieter meine selbst eingebaute Heizung reparieren?

Nein. Haben Sie eine vorhandene, reparaturbedürftige Heizung auf eigene Kosten durch eine bessere Anlage ersetzt, gilt diese Anlage nicht als mitvermietet, und der Vermieter muss sie nicht erhalten. Anders ist es, wenn sich die dadurch bessere Ausstattung auch in der Höhe Ihrer Miete niederschlägt.