OGH 5 Ob 198/17d

Die Außenfenster muss der Hauseigentümer erhalten und reparieren; sie zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses, weil sie sich außerhalb des Mietgegenstands befinden. Die Innenfensterflügel gehören dagegen zum Mietgegenstand und sind grundsätzlich nicht Sache des Vermieters, außer es handelt sich um einen ernsten Schaden des Hauses.

Eine Ablöse ist dann verboten, wenn ihr keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Verboten sind also Zahlungen, durch die sich der ausziehende Mieter ohne Gegenwert bereichert. Zahlungen für einen echten Gegenwert fallen nicht darunter.

Ja. Entscheidend ist, ob der Zahlung des neuen Mieters objektiv eine gleichwertige Gegenleistung des ausziehenden Mieters gegenübersteht. Wurde diese Gegenleistung nicht besprochen oder war den Beteiligten ihr Wert nicht bewusst, macht das die Vereinbarung nicht ungültig. Für Übersiedlungskosten oder die Kosten einer Ersatzwohnung muss der Ersatz allerdings vereinbart sein.

Ja. Auch wenn die Investitionen des Vormieters Bestandteil des Hauses und damit Eigentum des Vermieters geworden sind, darf er sich von Ihnen als Nachmieter den noch vorhandenen Wert ersetzen lassen. Die Beschränkungen des gesetzlichen Ersatzanspruchs gegen den Vermieter gelten dafür nicht. Zulässig ist höchstens der Wiederbeschaffungswert der überlassenen Gegenstände.

Der Vormieter. Er darf eine Ablöse nur fordern und behalten, wenn er Ihnen etwas Gleichwertiges zuwendet, das er selbst eingebracht, auf seine Kosten einbringen lassen oder von einem Dritten als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat. Im Streitfall trifft ihn dafür die Beweislast. Ob er den Aufwand selbst getragen hat, ist dabei ohne Belang.

Maßgeblich ist der jeweils ortsübliche Standard. Damit ist die Erhaltungspflicht nicht auf einen starren, alten Zustand beschränkt, sondern bildet eine Obergrenze, die sich den zeitlichen und örtlichen Vorstellungen von Komfort anpasst.

Werden Schäden repariert und dabei gleichzeitig auf den ortsüblichen und technischen Standard angehoben, gilt das noch als Erhaltung, wenn es dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspricht. Im entschiedenen Fall war der Austausch von Holzfenstern durch Kunststofffenster noch Erhaltung.

Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Dazu zählen die Fassade und die Außenfenster. Für Rollläden, die noch außerhalb der Fenster liegen, gilt das erst recht, sodass die Erhaltung Sache des Vermieters ist.

Lässt sich eine Anlage nur mit unwirtschaftlichem Aufwand reparieren, gilt auch ihr Ersatz durch eine gleichartige neue noch als Erhaltung und nicht als Verbesserung. Dieser Grundsatz gilt überall dort, wo sich aus Gründen der Wirtschaftlichkeit die Frage stellt, ob erneuert statt bloß ausgebessert wird.

Ja, soweit Sie dafür eine gleichwertige Leistung erhalten. Verboten sind nur Zahlungen an den ausziehenden Mieter, die diesen unzulässig bereichern, weil ihnen keine gleichwertige Leistung von seiner Seite gegenübersteht. Was darüber hinausgeht, ist unwirksam vereinbart.

Ja. Zu den Investitionen, die der Vormieter auf Sie überwälzen darf, zählen die Kosten des Ausbaus eines Dachbodens zu Wohn- oder Büroräumen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es unmittelbare Ausbaukosten waren oder damit zusammenhängende Kosten für die Verbesserung allgemeiner Teile des Hauses, ohne die das Objekt in dieser Qualität nicht bestünde.

Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, gelten kraft Gesetzes als Erhaltungsarbeiten, die das gesamte Haus betreffen. Dazu zählen das Aufbringen eines äußeren Vollwärmeschutzes und der Einbau neuer Fenster.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Ja. Werden schadhafte Fenster durch ganz anders gebaute neue ersetzt, gehört es zur Erhaltung, dabei die heute vorgegebenen Werte für Wärmeschutz und Schallschutz einzuhalten. Der Begriff der Erhaltung entwickelt sich mit der Bautechnik mit. Einen Zwang zur ständigen Modernisierung bedeutet das aber nicht.

Nein, soweit der Vormieter diese Erhaltungsarbeiten über einen ihm vorgeschriebenen erhöhten Mietzins mitfinanziert hat. Diese Kosten darf er nicht auf Sie als Nachmieter überwälzen.