Wer muss die Fenster und Rollläden der Wohnung erhalten?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer

Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Dazu zählen die Fassade und die Außenfenster. Für Rollläden, die noch außerhalb der Fenster liegen, gilt das erst recht, sodass die Erhaltung Sache des Vermieters ist.

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Ständige Rechtsprechung seit 1991, zuletzt bestätigt am 23.09.2025 (32 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1991)

Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster). Fallen aber schon die Außenfenster, die normalerweise einen Teil der äußersten Begrenzung des Hauses bilden, in die Erhaltungspflicht des Vermieters, so gilt dies umsomehr für im Einzelfall noch außerhalb der Außenfenster befindlichen Rollläden.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Lichtkuppel.OGH 5 Ob 122/17b, 20.11.2017
Hier: Mit Holz verkleidete FassadenteileOGH 5 Ob 212/13g, 20.05.2014
Hier: Steigleitungen.OGH 2 Ob 215/10x, 27.02.2012
Es ist für die Frage der Erhaltungspflicht an allgemeinen Teilen gleichgültig, ob deren Ergebnis nur in einem (bestimmten) Bestandobjekt spürbar wird.OGH 5 Ob 129/10x, 21.10.2010
Dies gilt selbst dann, wenn diese an in Sondernutzung stehende Flächen angrenzt.OGH 5 Ob 78/10x, 15.07.2010

Alle 11 Ergänzungen anzeigen

Eine Balkontüre gehört zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft.OGH 5 Ob 183/09m, 15.12.2009
Außenfenster sind den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuzuordnen.OGH 5 Ob 132/09m, 15.09.2009
Gerade bei Bereichen, die die räumliche Grenze zwischen Wohnungseigentumsobjekt und allgemeinen Teilen betreffen, können sich Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben. Insbesondere Arbeiten an Balkonen und Terrassen stellen solche Grenzfälle dar, die einer Einzelfallbeurteilung bedürfen, die sich vornehmlich an der Art und Funktion der zu sanierenden Bereiche orientiert.OGH 5 Ob 154/08w, 04.11.2008
Bei der Beurteilung, was im Einzelnen zu dieser „Außenhaut" gehört, hat die Rechtsprechung bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen.OGH 5 Ob 154/08w, 04.11.2008
Die Außenfassade stellt einen allgemeinen Liegenschaftsteil dar.OGH 5 Ob 180/08v, 26.08.2008
Alles, was nicht funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist, ist allgemeiner Teil des Hauses ist. So werden mehrfunktionale Einrichtungen wie Trennwände oder Decken zwischen Mietgegenständen, Steigleitungen oder Abwasserstränge zu allgemeinen Teilen des Hauses gezählt. Funktional bleibt eine Außenwand allgemeiner Teil des Hauses, selbst wenn sich daran ein vom Mieter gemieteter Hof anschließt.OGH 5 Ob 45/03h, 31.03.2003

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069976 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 32.

OGH 5 Ob 13/25k, 23.09.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 203/23y, 25.07.2024, Fall aus Tirol
OGH 6 Ob 179/23a, 21.02.2024, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 154/20p, 15.04.2021, Fall aus Vorarlberg
OGH 5 Ob 174/20d, 25.03.2021, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 212/20t, 01.03.2021, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 175/20h, 17.12.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 61/19k, 31.07.2019, Fall aus Salzburg
OGH 5 Ob 79/18f, 12.06.2018
OGH 5 Ob 198/17d, 20.11.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 28 · Ordentliche Verwaltung
WEG 2002 § 29 · Außerordentliche Verwaltung

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Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Duldung von Erhaltungsarbeiten am Haus

Muss ich den Tausch meiner Fenster durch den Vermieter dulden?

Der Austausch alter Holzfenster gegen neue Kunststofffenster kann eine Erhaltungs- oder eine Verbesserungsarbeit an allgemeinen Teilen des Hauses sein. Liegen deren Voraussetzungen vor, müssen Sie die Arbeiten dulden. Bei dieser Form der Duldungspflicht findet keine Abwägung Ihrer Interessen statt.

günstig für Vermieter Erhaltungspflicht des Vermieters in der Wohnung

Muss der Vermieter jeden Schaden in meiner Wohnung beheben?

Nein. Zwingend ist die Erhaltungspflicht des Vermieters innerhalb der Wohnung nur bei ernsten Schäden des Hauses. Sonstige Arbeiten, die nötig wären, um die Wohnung brauchbar zu machen, fallen nicht darunter; die reine Oberflächengestaltung wie Ausmalen oder Tapezieren ist auch bei hohen Kosten nie Sache des Vermieters. Für die allgemeinen Teile des Hauses gilt das nicht.