Wie weit muss ein Notar die Liegenschaft überprüfen?

günstig für Notar betrifft Notare, Vertragsparteien, Käufer, Verkäufer

Ein Notar, der einen Vertrag errichtet, muss sorgfältig arbeiten. Diese Sorgfaltspflicht darf aber nicht überspannt werden. Er muss zum Beispiel nicht nachforschen, ob eine gekaufte Liegenschaft seinerzeit unrechtmäßig entzogen worden ist.

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Ständige Rechtsprechung seit 1964, zuletzt bestätigt am 16.12.2025 (50 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1964)

Die Sorgfaltspflicht eines Urkundenverfassers (Notars) darf nicht überspannt werden (Nachforschungen, ob die Kaufliegenschaft seinerzeit arisiert worden ist).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Keine Haftung des Notars und Vertragserrichters wegen unterlassener Aufklärung der Liegenschaftskäuferin über den Umfang einer zugunsten der Kaufliegenschaft auf der Nachbarliegenschaft eingetragenen ungemessenen ServitutOGH 9 Ob 121/24w, 13.02.2025
Hier: Behauptung, die Rechtsanwälte hätten zu einer Überweisung nicht auf ein Konto des Investitionsfonds, sondern auf ein Konto des Submanagers veranlasst und darüber nicht aufgeklärt. Ob eine (spätere hypothetische) Überweisung auf ein nicht dem Fonds gehöriges Konto vertragskonform gewesen wäre oder nicht, sagt nichts darüber aus, ob die Beklagten die Klägerin vor der Überweisung über den Inhaber des Kontos aufklären hätten müssen.OGH 1 Ob 160/23w, 30.01.2024
Hier: Vorwurf, keine dem MRG widersprechende Kündigungsklausel in den Vertrag aufgenommen zu haben.OGH 4 Ob 244/18p, 29.01.2019
Auch zum Schutz bzw zur Verfolgung der Interessen des Vertretenen ist der Vertragserrichter nicht verpflichtet, gesetzwidrige Klauseln vorzusehen.OGH 4 Ob 244/18p, 29.01.2019
Bei der Beurteilung der einen Vertragserrichter treffenden Sorgfaltspflichten sind der konkrete Auftrag und die sonstigen Umstände des Einzelfalls maßgeblich, sodass hier regelmäßig keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung vorliegt.OGH 6 Ob 260/08s, 17.12.2008

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Das Ausmaß der Belehrung richtet sich dabei unter anderem nach den offenbaren Kenntnissen der Parteien sowie einer allfälligen rechtskundigen Vertretung und hängt demnach von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab, weshalb insoweit in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage vorliegt.OGH 5 Ob 31/08g, 14.07.2008
Hier: Aufgrund der ausdrücklichen Zusage des Bestands eines Zufahrtsrechts durch den Verkäufer gab es keinerlei Anhaltspunkte, vor Vertragsabschluss Einsicht ins Grundbuch zu nehmen.OGH 5 Ob 214/01h, 11.12.2001
Hier: Ein als Vertragserrichter und Vertrauensperson mehrerer Vertragspartner einschreitender Rechtsanwalt.OGH 4 Ob 184/01i, 25.09.2001
Hier: Vertragserrichtung durch einen Bekannten (Grundbuchsrechtspfleger).OGH 1 Ob 262/98f, 29.09.1998
Die Belehrungs- und Beratungspflicht darf nicht überspannt werden; sie besteht nur im Rahmen des bei objektiver und gewissenhafter Beurteilung Möglichen und Zumutbaren. So ist eine Berücksichtigung der wirtschaftlichen Lage der Vertragspartner, insbesondere deren allfällige ungünstige Entwicklung, nur im Rahmen des objektiv Möglichen und Zumutbaren zu verlangen. Erscheinen Sicherungsmaßnahmen aufgrund der gegebenen Umstände nicht nötig, so ist es auch nicht geboten, solche Sicherungsmaßnahmen - grundbücherliche Sicherstellung - zu treffen und dem Vertragserrichter die Pflicht aufzuerlegen, die Vertragsparteien mit allen möglichen und denkbaren Sicherungsmaßnahmen zu konfrontieren. Sie sind nur über jene Umstände aufzuklären, von denen der Vertragserrichter annehmen muss, dass sie den Vertragsparteien unbekannt seien.OGH 1 Ob 262/98f, 29.09.1998
Die Belehrungspflicht und Beratungspflicht der Notare darf nicht überspannt werden.OGH 4 Ob 1629/95, 10.10.1995
Hier: RechtsanwaltOGH 7 Ob 583/88, 16.06.1988
Keine Verpflichtung des Notars auf eine Abänderung des außerhalb seiner Kanzlei errichteten Vertrages hinzuwirken.OGH 6 Ob 693/87, 23.07.1987
War ein Vertragspartner unterrichtet, dass Betriebsverbindlichkeiten vorhanden sind, deren Höhe jedoch nicht feststand, und die er dennoch übernehmen sollte und wollte er trotzdem den Vertrag abschließen, hat der Notar für die Folgen dieser Handlungsweise nicht mehr einzustehen, wenn er diesem Vertragspartner über die Auswirkungen belehrt und vor den damit verbundenen Risken gewarnt hatte.OGH 6 Ob 505/84, 01.03.1984
Doch müssen jedenfalls die Vertragspartner darauf vertrauen können, dass der von ihnen beauftragte Rechtsanwalt oder Notar im besonderen Maße darauf bedacht sein werde, sie vor Nachteilen zu schützen und für ihre rechtliche und tatsächliche Sicherheit zu sorgen.OGH 1 Ob 248/72, 06.12.1972
Der Urkundenverfasser ist nicht verpflichtet, außervertragliche Sicherungsvorschläge zu machen, die allenfalls ihm oder einem Vertragsteil Vertragspflichten über die Erfüllung seines Auftrages zur Vertragserrichtung hinaus auferlegt hätten.OGH 8 Ob 180/66, 04.10.1966
Zur Haftung eines Notars als Vertragsverfasser wegen mangelnder Wahrung der Interessen des einen Vertragspartners auch.OGH 6 Ob 303/65, 24.11.1965
Notar; Unzureichende Sicherstellung des kreditierten Kaufpreises.OGH 8 Ob 308/65, 10.11.1965
Es ist dem Notar nicht vorgeschrieben, bei der Abfassung von Privaturkunden die persönliche Anwesenheit der Parteien zu verlangen.OGH 8 Ob 277/65, 19.10.1965

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0026349 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 50.

OGH 4 Ob 111/25i, 16.12.2025, Fall aus Steiermark
OGH 4 Ob 131/24d, 10.09.2024, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 160/23w, 30.01.2024, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 234/17f, 28.02.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1299

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