Gilt der Kündigungsschutz auch für mitgemietete Nebenräume?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Unternehmer

Werden geschützte Räume gemeinsam mit nicht geschützten Räumen in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet, kann der Vermieter den Vertrag insgesamt nur aus wichtigen Gründen kündigen. Er kann die nicht geschützten Räume also nicht getrennt frei kündigen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1951, zuletzt bestätigt am 18.10.2022 (18 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1951)

Wenn Räume, auf die das Mietengesetz anzuwenden ist, zusammen mit mieterschutzfreien Räumen in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet werden, kann der Vermieter den einheitlichen Mietvertrag hinsichtlich aller Räume nur aus wichtigen Gründen kündigen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Anmietung einer Fläche zur Errichtung einer Tankstellenanlage als Superädifikat in Geschäftsraummiete und einer weiteren Fläche zur Errichtung einer Werbetafel für die Tankstelle hierauf.OGH 5 Ob 144/08z, 26.08.2008
Es kann daher wegen des unteilbaren Schicksals des einheitlichen Mietvertrags auch dort, wo lediglich Teile des Mietgegenstands unter Mieterschutz stehen, der ganze Mietgegenstand nur aus wichtigen Gründen aufgekündigt werden.OGH 5 Ob 144/08z, 26.08.2008
Hier: Angesichts des Mietvertragsinhalts und der festgestellten räumlichen Verhältnisse besteht kein Zweifel an der Einheitlichkeit des Bestandobjekts. In einem solchen Fall sind - neben den Kündigungsschutzbestimmungen - auch die Mietzinsbildungsvorschriften auf das gesamte Bestandobjekt einheitlich anzuwenden oder nicht anzuwenden.OGH 10 Ob 52/08g, 27.05.2008
Dabei kommt es auf den Parteiwillen an, ob die "Nebensache" ein einheitliches Schicksal mit der Hauptsache haben oder der Bestand des einen Mietvertrages von dem des anderen unabhängig sein soll. Hier: Ein weiterer Raum auf dem Dachboden, der früher als Rollkammer und Bügelkammer verwendet wurde, wird als Hobbyraum und Abstellraum verwendet.OGH 7 Ob 567/95, 14.06.1995
Der kündigungsgeschützte Teil (hier: gemauertes Betriebsgebäude) bewirkt auch für die sonstigen Anlagen (hier: Schleppliftanlage und übrige Gebäude) den Kündigungsschutz.OGH 8 Ob 640/88, 31.05.1989

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020298 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 18.

OGH 4 Ob 178/22p, 18.10.2022, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 56/21b, 20.05.2021, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 28/18b, 29.05.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 34/16k, 29.09.2016, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 213/15g, 20.04.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1090
ABGB § 1116
Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Kann mir der Vermieter nur den Keller oder die Garage wegnehmen?

Nur wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Mitgemietete Nebenräume und Nebenflächen können gesondert aufgekündigt werden, und zwar aus allen im Gesetz vorgesehenen Kündigungsgründen. Das ist selbst dann möglich, wenn die Voraussetzungen für eine Kündigung des gesamten Mietgegenstands nicht vorliegen.

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Darf mein Vermieter kündigen, wenn ich das Büro nur als Lager nutze?

Ja. Wer gemietete Büroräume nur mehr ganz selten aufsucht und dort bloß Akten lagert, verwendet sie nicht regelmäßig für die vereinbarte geschäftliche Tätigkeit. Der Vermieter kann den Mietvertrag dann aus diesem Grund kündigen.