Muss der Vermieter für jede Stiege getrennt abrechnen?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Hausverwalter

Gebäude auf einem Grundbuchskörper bilden im Regelfall eine wirtschaftliche Einheit und werden gemeinsam abgerechnet. Wer eine getrennte Abrechnung will, muss behaupten und beweisen, dass ausnahmsweise keine solche Einheit besteht. Dass die Objekte unterschiedlich gut erhalten sind, genügt dafür nicht, wenn sie etwa gleich alt und gemeinsam als Wohnhausanlage errichtet wurden.

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Ständige Rechtsprechung seit 1992, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (9 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1992)

Der Antragsteller beantragte nach einzelnen Objekten (hier: Stiegen) getrennt die Abrechnung der Betriebskosten, des Hauptmietzinses und des Erhaltungsbeitrages; er ist jedoch dafür behauptungspflichtig und beweispflichtig, daß die Stiegen (hier: 40-69), die sich auf einem Grundbuchskörper befinden, entgegen dem Regelfall (SZ 59/122 = MietSlg 38379) keine wirtschaftliche Einheit bilden; der bloß unterschiedliche Erhaltungszustand mehrerer Objekte in etwa gleichem Alter, die noch dazu gemeinsam als Wohnhausanlage errichtet worden sind, bewirkt aber nicht solche wirtschaftliche Verhältnisse, die eine Gleichstellung aller auf einem Grundbuchskörper errichteten Bauwerke unbillig und daher die getrennte Behandlung angezeigt erscheinen ließe.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Eine Werkstätte, die sich über das gesamte Erdgeschoß eines Hauses erstreckt und über einen separaten Eingang verfügt, ist dennoch keine selbständige wirtschaftliche Einheit.OGH 5 Ob 172/04m, 29.10.2004
Maßgeblich ist unter anderem das Alter, die bauliche Trennung der Gebäude, die Lage der Versorgungsleitungen, der Erhaltungszustand etc.OGH 5 Ob 213/03i, 13.01.2004
Denjenigen, der die Abweichung von der liegenschaftsbezogenen Aufteilung anstrebt, trifft die Beweislast für die maßgeblichen Umstände.OGH 5 Ob 213/03i, 13.01.2004
Unter "Haus" werden aber nicht auch andere Objekte, die zwar im Eigentum ein und desselben R-subjektes stehen, sich jedoch auf einer anderen Liegenschaft befinden, verstanden.OGH 5 Ob 107/95, 29.09.1995
Keine getrennte Behandlung, auch wenn das Wohnhaus und die Tankstelle völlig getrennte Zugänge haben, sind sie doch baulich vereint: Ein Teil des Tankstellenareals befindet sich - vergleichbar einem Keller oder einer unterirdischen Garage - unter dem Wohntrakt; außerdem dient die Lärmschutzschürze der Wohnanlage zugleich als Dach des Tankstellenbereichs.OGH 5 Ob 117/92, 24.11.1992

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0067347 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 9.

OGH 5 Ob 31/25g, 30.10.2025
OGH 5 Ob 47/25k, 25.06.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 40/22a, 01.06.2022

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 17 · Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche

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Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Ansprüche rund um die Abrechnung der Betriebskosten und der Erhaltungsbeiträge betreffen die Liegenschaft als Ganzes. Sie können solche Ansprüche daher auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen und nicht nur gegen Ihren Vermieter. Sie haben dabei die Wahl, wen von beiden Sie in Anspruch nehmen.

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Genügt es, wenn ich nur in die Belege schauen darf?

Nein. Sie haben Anspruch auf eine übersichtliche, aufgegliederte Abrechnung, die ein durchschnittlicher Mieter nachvollziehen kann und die die zugehörigen Belege bezeichnet. Die bloße Möglichkeit, Belege einzusehen, ersetzt eine solche Abrechnung nicht.