Wann gelten mehrere Gebäude nicht als ein Haus?
betrifft Mieter, Vermieter, Hausverwalter, Liegenschaftseigentümer
In der Regel zählen alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers zum Haus. Eine Ausnahme gilt, wenn mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, von denen jedes für sich wirtschaftlich selbständig ist und die nicht im Verhältnis von Hauptsache und Nebensache stehen. Dann wäre es unbillig, alle Bauwerke gleich zu behandeln.
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Ständige Rechtsprechung seit 1986, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (24 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1986)
Zur Auslegung des Begriffes Haus (§§ 3, 17 ff MRG) bzw Liegenschaft (§ 37 Abs 3 Z 3 MRG) kann die Rechtsprechung zu § 4 Abs 1 und § 7 MG herangezogen werden. Danach sind zwar unter Haus in der Regel alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers zu verstehen. Doch ist eine Ausnahme von dieser Regel in den Fällen zu machen, in denen mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, die zueinander nicht im Verhältnis von Hauptsache und Nebensache stehen und von denen jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Sache bildet, so dass die tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eine Gleichstellung aller auf einem Grundbuchskörper errichteten Bauwerke unbillig erscheinen lassen.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Auch wenn das WGG den Begriff „Baulichkeit“ gegenüber dem im MRG verwendeten Begriff des „Hauses“ bzw gegenüber dem der „Liegenschaft“ des WEG forciert, kann ihm – jedenfalls für den Bereich der jährlichen Abrechnung – kein anderer Bedeutungsinhalt beigemessen werden als jenem des „Hauses“, wie er unter anderem in § 16 WGG verwendet wird.OGH 5 Ob 37/16a, 14.06.2016
- Keine Einheit zwischen einer Reihenhaussiedlung und einem Gemeindebau, die sich auf unterschiedlichen Liegenschaften befinden.OGH 5 Ob 228/14m, 27.01.2015
- Die Beurteilung ist typischer Weise eine des Einzelfalls.OGH 5 Ob 123/11s, 09.11.2011
- Hier: § 1 Abs 2 Z 5 MRG.OGH 5 Ob 163/09w, 10.11.2009
- Es müssen nicht stets alle Kriterien vorliegen.OGH 5 Ob 163/09w, 10.11.2009
Alle 13 Ergänzungen anzeigen
- Das Vorhandensein gemeinsamer Versorgungseinrichtungen ist eines der Kriterien für die Einheitlichkeit, daneben spielen aber Alter der Gebäude, bauliche Trennung, Erhaltungszustand oder auch unterschiedliche Verwendung, einerseits zu Wohnzwecken, andererseits zu betrieblichen Zwecken, eine entscheidende Rolle.OGH 5 Ob 163/09w, 10.11.2009
- Ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Häuser vorliegen, ist letztlich nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen.OGH 5 Ob 163/09w, 10.11.2009
- Hier: Eine Werkstätte, die sich über das gesamte Erdgeschoß eines Hauses erstreckt und über einen separaten Eingang verfügt, ist dennoch keine selbständige wirtschaftliche Einheit.OGH 5 Ob 172/04m, 29.10.2004
- Eine Trennung von Verrechnungskreisen ist also dort denkbar, wo sich mehrere selbständige Objekte auf einer Liegenschaft befinden.OGH 5 Ob 213/03i, 13.01.2004
- Hier: Tatsächlich und wirtschaftlich selbständiges Ausgedingshaus.OGH 8 Ob 601/92, 18.02.1993
- Keine Ausnahme davon ist zu machen, auch wenn - wie gegenständlich - das Wohnhaus und die Tankstelle völlig getrennte Zugänge haben, sind sie doch baulich vereint: Ein Teil des Tankstellenareals befindet sich - vergleichbar einem Keller oder einer unterirdischen Garage - unter dem Wohntrakt; außerdem dient die Lärmschutzschürze der Wohnung zugleich als Dach des Tankstellenbereichs.OGH 5 Ob 117/92, 24.11.1992
- Diese Grundsätze gelten auch für die Auslegung des Begriffes Einfamilienhaus oder Wohnung im Sinne der §§ 1 Abs 4 Z 2, § 29 Abs 1 Z 3, 2. Fall und 30 Abs 2 Z 8 lit a MRG.OGH 5 Ob 593/90, 28.08.1990
- Hier: Vorschreibung von Erhaltungsbeitrag und Verbesserungsbeitrag.OGH 5 Ob 105/87, 15.12.1987
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069949 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 6 von 24.
- OGH 5 Ob 31/25g, 30.10.2025
- OGH 5 Ob 47/25k, 25.06.2025, Fall aus Wien
- OGH 7 Ob 100/24t, 28.08.2024, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 40/22a, 01.06.2022
- OGH 5 Ob 177/20w, 29.04.2021, Fall aus Steiermark
- OGH 5 Ob 37/16a, 14.06.2016, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich
- MRG § 3 · Erhaltung
- MRG § 17 · Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche
- MRG § 37 · Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen
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