OGH 3 Ob 150/25t

Bleibt jemand nach dem Ende eines befristeten Vertrages im Objekt, wird eine stillschweigende Verlängerung vermutet. Diese Vermutung ist widerlegt, wenn der andere Vertragsteil sofort und für jeden erkennbar erklärt oder handelt, dass er den Vertrag nicht fortsetzen will. Es darf dann bei sachlicher Betrachtung kein Zweifel an seiner ernsthaften Ablehnung bestehen.

Wird eine Räumung nur damit begründet, dass jemand die Wohnung oder das Geschäftslokal ohne jeden Rechtsgrund benützt, gehört dieser Streit nicht zu den Bestandstreitigkeiten. Für solche Klagen sind die Bezirksgerichte daher nicht ohne Rücksicht auf den Streitwert zuständig.

Als selbständige Wohnung gilt ein Gebäudeteil, der nach allgemeiner Auffassung eigenständig und baulich in sich abgeschlossen ist. Er muss außerdem geeignet sein, den Wohnbedarf von Menschen zu decken.

Es kommt darauf an, wie viele selbständige Wohnungen bei der Errichtung des Hauses vorhanden waren, wie es die Baubewilligung ausweist. Neben den zwei Wohnungen darf es außer einem begünstigten Dachbodenausbau keine weiteren vermietbaren Räume geben, auch keine Geschäftsräume. Die Bauunterlagen sind dafür ein geeignetes Beweismittel.

Ob die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz für Ihr Objekt gilt, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Vermietung. Spätere Umbauten ändern daran nichts, auch dann nicht, wenn sie auf Wunsch der antragstellenden Seite vorgenommen wurden.

Ob ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen vorliegt, entscheidet letztlich die allgemeine Verkehrsauffassung. Dabei ist nach der Verschiedenartigkeit der jeweiligen Problemlage zu unterscheiden.

Eine Räumungsklage zählt nur dann als Streit über ein Mietverhältnis, wenn sie sich auf dessen Beendigung stützt. Dieses Mietverhältnis muss außerdem schon in der Klage selbst behauptet worden sein.

Für die Frage, ob das Haus unter die Ausnahme fällt, zählt allein die Anzahl der selbständig vermietbaren Objekte. Auf deren Größe kommt es nicht an.