OGH 3 Ob 247/18x

Nein. Leistungen bei der Errichtung des Hauses genügen nicht, um ein stillschweigend eingeräumtes Wohnrecht anzunehmen. Unter Familienangehörigen ist dabei ein strenger Maßstab anzulegen: Das Verhalten muss jeden Zweifel ausschließen. Haben Sie dagegen den Dachboden auf eigene Kosten für sich ausgebaut, spricht das im Zweifel für ein Benützungsrecht.

Wenn Angehörige einander aus familiärer Verbundenheit eine Wohnmöglichkeit geben, entsteht daraus nicht automatisch ein Recht. Solche Gefälligkeiten sind rechtlich nicht geregelt, gegen den Willen des Gewährenden nicht durchsetzbar und können jederzeit widerrufen werden.

Wurde ein Gebäude oder ein Mietgegenstand ohne Bewilligung errichtet, kommt es darauf an, wann die Bauarbeiten tatsächlich in Angriff genommen wurden. Wer aus der Freiheit vom Mieterschutz Rechte ableiten will, muss Beginn und Umfang der Bauarbeiten konkret behaupten und beweisen; für Ausnahmen vom Mietrecht trifft ihn die volle Beweislast.

Als selbständige Wohnung gilt ein Gebäudeteil, der nach allgemeiner Auffassung eigenständig und baulich in sich abgeschlossen ist. Er muss außerdem geeignet sein, den Wohnbedarf von Menschen zu decken.

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz kommt es nicht darauf an, dass das Wohnhaus weniger als drei selbständige Wohnungen hat. Entscheidend ist, dass es neben den zwei selbständigen Wohnungen keine weiteren Räume gibt, die vermietet werden könnten.

Es kommt darauf an, wie viele selbständige Wohnungen bei der Errichtung des Hauses vorhanden waren, wie es die Baubewilligung ausweist. Neben den zwei Wohnungen darf es außer einem begünstigten Dachbodenausbau keine weiteren vermietbaren Räume geben, auch keine Geschäftsräume. Die Bauunterlagen sind dafür ein geeignetes Beweismittel.

Ein Raum gilt nur dann als Wohnraum, wenn er nach seiner Bauweise und nach den rechtlichen Gegebenheiten dafür geeignet ist, dass dort jemand Unterkunft nimmt und einen Haushalt führt.

Ob ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen vorliegt, entscheidet letztlich die allgemeine Verkehrsauffassung. Dabei ist nach der Verschiedenartigkeit der jeweiligen Problemlage zu unterscheiden.

Wird längere Zeit hindurch ein Entgelt für die Benützung von Räumen vorgeschrieben und regelmäßig gezahlt und unbeanstandet angenommen, kann dadurch stillschweigend ein Bestandverhältnis entstehen. Die Gerichte sind damit allerdings zurückhaltend, weil ein Vermieter nach Auflösung eines Mietvertrags Zahlungen grundsätzlich auch von Dritten annehmen muss.

Führen Sie Ihre Rechtsrüge ordnungsgemäß aus, gelten alle Feststellungen im dafür vorgesehenen Teil des Urteils als in Bezug genommen. Nur auf Feststellungen, die anderswo im Urteil versteckt sind, etwa in der Beweiswürdigung, müssen Sie sich ausdrücklich stützen.

In der Regel nicht. Entscheidend ist, ob ein Raum selbständig vermietbar ist; Räume, die üblicherweise zu einem Haus gehören, etwa Abstellräume, Keller oder Garagen, bleiben außer Betracht. Das ändert sich, wenn ein solcher Raum tatsächlich eigens vermietet wurde.

Ein Haus mit einer dritten Wohnung gilt nur dann noch als Zweifamilienhaus, wenn diese dritte Wohnung im maßgeblichen Zeitpunkt nicht bloß vorübergehend, sondern endgültig nicht vermietbar ist. Ist sie nur derzeit unbenutzbar, liegt kein Zweifamilienhaus vor. Davon hängt ab, ob die Schutzbestimmungen des Mietrechts voll gelten.