Bekomme ich Geld, wenn Bauarbeiten im Haus meine Wohnung stark beeinträchtigen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer, Hausverwalter

Wenn Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses Ihre Rechte als Mieter wesentlich beeinträchtigen, muss Ihnen der Vermieter eine angemessene Entschädigung leisten. Dieser Anspruch besteht auch ohne Verschulden, deckt aber keine ideellen Nachteile ab.

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Ständige Rechtsprechung seit 1992, zuletzt bestätigt am 28.05.2024 (13 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1992)

Auch durch Erhaltungsarbeiten oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses verursachte wesentliche Beeinträchtigungen der Rechte des Mieters (hier: im Zuge von Umbauarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses und Fenstererneuerung wurden vom Mieter die mit Zustimmung des Vermieters angebrachten Außenjalousien entfernt) haben die Pflicht des Vermieters zur Leistung einer angemessenen Entschädigung zur Folge. Dabei handelt es sich um einen aus rechtmäßigem Verhalten (MietSlg 39253/20) abgeleiteten verschuldensunabhängigen Anspruch, der allerdings immaterielle Schäden nicht umfasst.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Erfolgt deren Wiederanbringung nicht durch den Vermieter, so hat der Mieter Anspruch auf Entschädigung in der Höhe der erforderlichen Montagekosten. Sind die demontierten Jalousien nicht mehr in gebrauchsfähigem und zur Wiederanbringung geeignetem Zustand, so besteht die angemessene Entschädigung in jenem Betrag, der den Anschaffungs‑ und Montagekosten neuer Jalousien entspricht, reduziert in jenem Ausmaß, das sich aus einer wesentlich verlängerten Lebensdauer ergibt.OGH 5 Ob 194/11g, 13.12.2011
§ 8 Abs 3 MRG gewährt dem nach Abs 2 leg cit duldungspflichtigen Mieter bei wesentlicher Beeinträchtigung seines Mietrechts einen Entschädigungsanspruch, der als rechtswidrigkeits- und verschuldensunabhängige Eingriffshaftung konzipiert ist. Der Zuspruch einer solchen Leistung setzt nach § 37 Abs 1 AußStrG ‑ vergleichbar mit § 406 ZPO ‑ grundsätzlich die Fälligkeit des geltend gemachten Anspruchs im Zeitpunkt der Beschlussfassung voraus und auch die Feststellung einer künftigen Leistungspflicht ist in einem solchen Fall nicht vorgesehen.OGH 5 Ob 20/11v, 07.10.2011
Aus der unsachgemäßen Durchführung von Bauarbeiten am Haus vom Mieter abgeleitete (allgemeine) Schadenersatzansprüche sind im streitigen Rechtsweg durchzusetzen.OGH 5 Ob 109/08b, 26.08.2008
§ 8 Abs 3 MRG normiert eine spezifische Eingriffshaftung (einen Ausgleichsanspruch), bei der (dem) in erster Linie an Beeinträchtigungen gedacht war, die der Mieter durch die Einschränkung der Benützbarkeit seines Objekts im Gefolge der Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses beziehungsweise bei der Durchführung von Veränderungen in einem anderen Mietobjekt erleidet.OGH 5 Ob 109/08b, 26.08.2008
Wesentliches Kriterium für die dem § 8 Abs 3 MRG zu unterstellenden Ersatzansprüche des Mieters ist, ob der Mieter die seine Mietrechte wesentlich beeinträchtigenden Arbeiten überhaupt hätte verhindern können.OGH 5 Ob 54/01d, 27.03.2001

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Eine Abgrenzung jener Schäden, die ein Mieter nach § 8 Abs 3 MRG ersetzt verlangen kann, von jenen, die er nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grundsätzen im streitigen Rechtsweg geltend machen muss, ist nicht über die Zeitspanne zu finden, die zwischen dem schadensstiftenden Ereignis und dem Eintritt beziehungsweise Offenbarwerden des Schadens liegt.OGH 5 Ob 54/01d, 27.03.2001
Hier: Verdienstausfall. § 8 Abs 3 MRG 3 WÄG: Im Fall eines zumindest grobfahrlässigen Verstoßes gegen die Pflicht zur möglichsten Schonung des Mietrechtes ist auch auf erlittenes Ungemach Bedacht zu nehmen.OGH 5 Ob 58/94, 23.09.1994

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069520 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 13.

OGH 5 Ob 160/23z, 28.05.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 10 Ob 23/22p, 28.03.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 165/18b, 17.01.2019, Fall aus Salzburg
OGH 5 Ob 121/17f, 29.08.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 8 · Umfang des Benützungsrechts

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Ja, soweit Ihnen daraus kein wesentlicher Nachteil entsteht; dabei sind die Interessen beider Seiten abzuwägen. Notwendig ist eine Arbeit dann, wenn der Bauzustand des Hauses ohne sie wesentlich leiden würde. Auch bloß nützliche Arbeiten sind zulässig, wenn sie Ihnen keine wesentlichen Nachteile bringen.

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Bei der Entschädigung für Eingriffe in Ihr Mietrecht geht es nur darum, dass Ihre eigenen Nachteile ausgeglichen werden. Wem die Arbeiten nützen und wer daran verdient, spielt dafür keine Rolle. Sie können also keinen Anteil an fremden Vorteilen verlangen.