MRG § 8

Sie müssen dem Vermieter Ausbesserungen, die ihn treffen, ohne Verzug anzeigen, damit er seiner Erhaltungspflicht nachkommen kann. Hat er ohnehin davon erfahren, ist diese Pflicht gegenstandslos. Melden Sie nicht, können Sie bis zur Nachholung die Mietzinsbefreiung und das Rücktrittsrecht verlieren und jedenfalls schadenersatzpflichtig werden.

Die Pflichten des Vermieters sind grundsätzlich abänderbar, Sie können also im Vertrag etwas anderes vereinbaren. Das gilt aber nur so weit, als die Mietrechtsvorschriften nichts anderes anordnen.

Wer einen Schaden selbst behebt, kann den dafür aufgewendeten Einsatz an Zeit und Geld ersetzt verlangen. Diese Regel gilt auch dort, wo für den Ausgleich kein Verschulden nötig ist. Auch Eigenleistungen eines Mieters, etwa selbst durchgeführte Reinigungs- und Räumarbeiten, sind daher abzugelten.

Wo das Mietrechtsgesetz gilt, müssen Sie mehr dulden als nach den allgemeinen Regeln, damit Häuser leichter modernisiert werden können. Nicht jede Verkleinerung Ihrer Wohnung überschreitet dabei die Grenze der zulässigen Veränderung. Das richtet sich nach Inhalt und Zweck des Mietrechtsgesetzes.

Wenn die Vorteile einer Maßnahme nach Abwägung aller Umstände überwiegen, handelt es sich um eine Verbesserung, die Sie als Mieter dulden müssen. Der Vermieter muss dabei nicht die bestmögliche Lösung wählen, sondern überhaupt eine Verbesserung durchführen; die Auswahl bleibt ihm überlassen.

Wenn Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses Ihre Rechte als Mieter wesentlich beeinträchtigen, muss Ihnen der Vermieter eine angemessene Entschädigung leisten. Dieser Anspruch besteht auch ohne Verschulden, deckt aber keine ideellen Nachteile ab.

Außenfenster und Balkontüren zählen zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ihr Austausch ist eine Erhaltungsmaßnahme, auch wenn statt der alten Holzfenster neue aus Kunststoff eingebaut werden.

Der Austausch alter Holzfenster gegen neue Kunststofffenster kann eine Erhaltungs- oder eine Verbesserungsarbeit an allgemeinen Teilen des Hauses sein. Liegen deren Voraussetzungen vor, müssen Sie die Arbeiten dulden. Bei dieser Form der Duldungspflicht findet keine Abwägung Ihrer Interessen statt.

Das hängt vom Ausmaß ab. Ernst ist ein Schaden nur, wenn er die ordentliche Benützung unmöglich macht und ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht; ist Schimmel in das Mauerwerk oder den Verputz eingedrungen, ist die Bausubstanz betroffen. Muss der Verputz großflächig erneuert werden, ist das Sache des Vermieters, kleinere Ausbesserungen bleiben bei Ihnen.

In diesem Bereich muss der Vermieter eine schadhaft gewordene Heiztherme nicht erneuern, weshalb Sie ihm die Kosten eines Austauschs nicht sofort verrechnen können. Trifft aber auch Sie keine Pflicht zur Erneuerung und haben Sie den Defekt der bei Übergabe funktionierenden Therme nicht verschuldet, können Sie für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit den Mietzins mindern.

Eine Klausel in Mietvertragsformblättern, die Ihnen die jährliche Wartung der Gastherme auf eigene Kosten auferlegt und bei Rückstellung der Wohnung einen Nachweis darüber verlangt, benachteiligt Sie gröblich. Sie ist deshalb unwirksam.

Ja, soweit es die aufgetragenen Erhaltungsarbeiten nach Art und Umfang nötig machen. Der Aufwand für Vor- und Nacharbeiten, den Ihnen der Vermieter zu ersetzen hat, umfasst auch das Entfernen Ihrer Einrichtung aus dem Objekt und das spätere Wiedereinbringen.

Wird die Pflicht zur Erhaltung in vorformulierten Vertragsbedingungen allgemein auf den Mieter übertragen, ohne dass er dafür einen entsprechenden Ausgleich erhält, weicht das ohne sachlichen Grund vom Gesetz ab. Das benachteiligt den Mieter grob, und die Bestimmung ist nichtig.

Eine Überwachung darf bei den anderen Hausbewohnern nicht den Eindruck erzeugen, dass sie systematisch beobachtet und erkannt werden. Entscheidend ist, wie ein unbeteiligter Betrachter die Anlage sieht. Die Kamera eines Mieters darf sich daher grundsätzlich nur auf seinen eigenen gemieteten Bereich beziehen.

Grundsätzlich ja. Ausmalen und die Wiederherstellung von Oberflächenbelägen gehören in keinem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zur Erhaltungspflicht des Vermieters, daher liegt in der Übertragung dieser Pflichten kein unzulässiger Gewährleistungsausschluss. Steht eine solche Endrenovierungspflicht aber in vorformulierten Bedingungen, wird sie auf ihre Angemessenheit überprüft.

Ja, das kann sein. Musste der Vermieter Arbeiten durchführen, die zu seiner Erhaltungspflicht gehören, und ließ er diese über Monate nicht fertigstellen, gehören die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung zu jenen Nachteilen, die er Ihnen abzugelten hat.

Der Ersatzanspruch für Nachteile aus geduldeten Bauarbeiten setzt weder Rechtswidrigkeit noch ein Verschulden voraus. Es gelten dieselben Regeln wie bei einer Schädigung durch mehrere: Lassen sich die Anteile nicht bestimmen oder war jeder Beitrag für den ganzen Schaden ursächlich, haften alle für den gesamten Schaden. Der umbauende Mieter haftet daher für den ganzen Vermögensnachteil aus den Bauarbeiten.

Wird in Ihre Mietrechte eingegriffen und bekommen Sie dafür eine Ersatzfläche, muss diese für Sie zumutbar sein; die Gerichte wägen dabei die Interessen beider Seiten ab. Eine Verkleinerung ist nicht von vornherein unzulässig, eine um ein Drittel kleinere Fläche wurde aber als unzumutbar angesehen. Diese Abwägung trifft das Gericht für Ihren Einzelfall.

Nein. Bei notwendigen Erhaltungsarbeiten findet keine Abwägung statt. Geprüft wird nur, ob der Eingriff in Ihre Rechte nicht weiter geht als nötig. Sie können sich also nicht darauf berufen, die Arbeiten wären einem anderen Mieter eher zumutbar.

Die Veränderung, die Sie als Mieter zulassen müssen, darf auch dauerhaft sein. Sie muss also nicht wieder rückgängig gemacht werden.

Eine Verbesserung will aus dem bestehenden Zustand einen besseren, vorteilhafteren machen. Ob das zutrifft, lässt sich nicht allgemein sagen, sondern nur nach allen Umständen des Einzelfalls beurteilen. Beim Austausch von Fenstern etwa wurde die Duldungspflicht einmal bejaht und einmal verneint.

Zu beidem. Die Außenfassade samt den darin liegenden Fenstern und den davor angebrachten Außenjalousien gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Zugleich sind die Fenster und die mit Zustimmung des Vermieters angebrachten Jalousien wesentliche Bestandteile Ihres Mietgegenstands.

Wie hoch Ihr vereinbarter Hauptmietzins ist, spielt für die Frage, ob Sie Arbeiten dulden müssen, keine Rolle. Entscheidend ist allein, ob die Beeinträchtigung Ihres Mietrechts nach Abwägung aller Interessen zumutbar ist.

Das entscheidet eine Abwägung der beiderseitigen Interessen. Das Gericht stellt Ihre Interessen als Mieter denen des Vermieters gegenüber und beurteilt danach, ob Ihnen der Eingriff zumutbar ist. Je schwerwiegender die berechtigten Interessen des Vermieters sind, desto eher müssen Sie die Arbeiten hinnehmen; eine dauernde und wesentliche Beeinträchtigung müssen Sie in der Regel nicht dulden.

Ja, das kann Sie treffen. Die Duldungspflicht gilt nicht nur, wenn eine bestehende Wohnung oder ein Geschäftslokal verändert wird, sondern auch, wenn erst ein neuer Mietgegenstand geschaffen wird. Darunter fallen etwa ein Dachbodenausbau oder die Errichtung einer Tiefgarage.

Nein. Müssen Sie als Mieter Arbeiten dulden, umfasst Ihr Ersatzanspruch keine immateriellen Schäden wie erlittenes Ungemach. Ersetzt werden Vermögensnachteile, etwa ein Verdienstentgang.

Ja. Es kommt allein darauf an, dass Sie den nachteiligen Eingriff in Ihr Mietrecht dulden mussten. Weder ein Verschulden noch ein rechtswidriges Verhalten ist nötig, und es spielt keine Rolle, wem die Arbeiten Vorteile bringen. Ersetzen muss der, dem die Arbeiten zuzurechnen sind.

Müssen Sie als Mieter Beeinträchtigungen Ihres Mietrechts hinnehmen, gebührt Ihnen dafür eine angemessene Entschädigung. Diese umfasst Ihr gesamtes persönliches Interesse daran, dass Ihr Mietrecht unangetastet bleibt, bezogen auf Ihre jetzige Vermögenslage.

Auch Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses können einen Ersatzanspruch auslösen, wenn Ihr Mietrecht dadurch wesentlich beeinträchtigt wird. Wesentlich ist dabei, ob Sie die Arbeiten überhaupt hätten verhindern können. Zahlen muss der, dem die Arbeiten zuzurechnen sind.

Lässt sich eine Anlage nur mit unwirtschaftlichem Aufwand reparieren, gilt auch ihr Ersatz durch eine gleichartige neue noch als Erhaltung und nicht als Verbesserung. Dieser Grundsatz gilt überall dort, wo sich aus Gründen der Wirtschaftlichkeit die Frage stellt, ob erneuert statt bloß ausgebessert wird.