OGH 10 Ob 23/22p

Ob eine Sache im Außerstreitverfahren oder im ordentlichen Prozess zu behandeln ist, richtet sich nach den Behauptungen des Antragstellers. Einwendungen der Gegenseite oder spätere Beweisergebnisse ändern daran nichts. Stellt sich heraus, dass die Voraussetzungen fehlen, wird der Antrag im selben Verfahren abgewiesen; das Verfahren ist deshalb nicht nichtig.

Ob eine Sache vor die Gerichte gehört, beurteilt das Gericht ausschließlich nach dem, was in der Klage behauptet wird. Was die Gegenseite einwendet, spielt dafür keine Rolle.

Das Mietrechtsgesetz weist viele Streitigkeiten dem Verfahren außer Streitsachen zu. Es bleibt aber dabei, dass alles, was nicht ausdrücklich oder wenigstens eindeutig schlüssig dorthin verwiesen ist, mit Klage auf dem streitigen Weg zu erledigen ist.

Im Zweifel gehört Ihr Fall in das gewöhnliche Gerichtsverfahren mit Klage. Nur wenn ein Gesetz ihn ausdrücklich oder eindeutig einem besonderen Verfahren zuweist, gilt etwas anderes. Entscheidend ist, womit Ihr Anspruch inhaltlich zusammenhängt und was den Kern Ihres Begehrens bildet.

Ob über ein Begehren im Außerstreitverfahren oder im Prozess entschieden wird, richtet sich nach seinem Inhalt und nicht danach, ob es berechtigt ist. Wendet die Gegenseite ein, Ihnen fehle das Miteigentumsrecht, kann das nur dazu führen, dass Ihr Antrag inhaltlich abgewiesen wird.

Ob Ihre Sache vor die ordentlichen Gerichte gehört, richtet sich nach dem Wortlaut Ihres Begehrens und nach dem Sachverhalt, den Sie in der Klage behaupten. Entscheidend ist die Natur des geltend gemachten Anspruchs und vor allem der Grund, auf den Sie ihn stützen. Was die Gegenseite einwendet und ob der Anspruch berechtigt ist, spielt dabei keine Rolle.

Ob Ihr Streit vor die ordentlichen Gerichte gehört, richtet sich danach, was Sie in der Klage behaupten, und nach der Art des geltend gemachten Anspruchs. Entscheidend ist der Inhalt Ihres Begehrens, nicht dessen Wortlaut und auch nicht, ob es berechtigt ist. Ob der Anspruch tatsächlich besteht, wird erst später in der Sachentscheidung geklärt.

Stellt sich erst im Rechtsmittelverfahren heraus, dass der streitige Weg nicht zulässig war, ist die Frage der richtigen Verfahrensart trotzdem zu klären. Wie eine solche Entscheidung angefochten werden kann, richtet sich nach der Verfahrensart, die der Einleitende gewählt hat. Auch die Kostenentscheidung folgt jenem Weg, den er in seinem Antrag gewählt und behauptet hat.

Wenn Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses Ihre Rechte als Mieter wesentlich beeinträchtigen, muss Ihnen der Vermieter eine angemessene Entschädigung leisten. Dieser Anspruch besteht auch ohne Verschulden, deckt aber keine ideellen Nachteile ab.

Ja. Es kommt allein darauf an, dass Sie den nachteiligen Eingriff in Ihr Mietrecht dulden mussten. Weder ein Verschulden noch ein rechtswidriges Verhalten ist nötig, und es spielt keine Rolle, wem die Arbeiten Vorteile bringen. Ersetzen muss der, dem die Arbeiten zuzurechnen sind.

Müssen Sie als Mieter Beeinträchtigungen Ihres Mietrechts hinnehmen, gebührt Ihnen dafür eine angemessene Entschädigung. Diese umfasst Ihr gesamtes persönliches Interesse daran, dass Ihr Mietrecht unangetastet bleibt, bezogen auf Ihre jetzige Vermögenslage.

Auch Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses können einen Ersatzanspruch auslösen, wenn Ihr Mietrecht dadurch wesentlich beeinträchtigt wird. Wesentlich ist dabei, ob Sie die Arbeiten überhaupt hätten verhindern können. Zahlen muss der, dem die Arbeiten zuzurechnen sind.

Haben Sie einen Mietvertrag aus der Zeit vor 1982, bleiben die dort vereinbarten Pflichten des Vermieters zur Instandsetzung und Instandhaltung auch heute wirksam. Die Erhaltungspflicht des Vermieters selbst richtet sich aber nach dem neueren Mietrecht. Wollen Sie eine vertragliche Zusage auf Erhaltungsarbeiten durchsetzen, müssen Sie das im ordentlichen Gerichtsverfahren tun.

Gibt es in Ihrer Gemeinde eine Schlichtungsstelle für Mietsachen, ist der Weg zum streitigen Gericht zunächst nicht zulässig; das Gericht weist die Klage zurück und deutet sie nicht um. Hat es die Sache dennoch in das außerstreitige Verfahren überwiesen und wurde das nicht bekämpft, bleibt es dabei. Die Schlichtungsstelle muss dann nicht mehr angerufen werden.

Wollen Sie festgestellt haben, dass der Vermieter für alle bisherigen Schäden aus seiner Bautätigkeit haftet, ist dafür das besondere Verfahren in Mietsachen nicht vorgesehen. Ein solches Feststellungsbegehren fällt weder unter die Entschädigung für Eingriffe in das Mietrecht noch unter die übrigen dort aufgezählten Angelegenheiten.

Bei der Entschädigung für Eingriffe in Ihr Mietrecht geht es nur darum, dass Ihre eigenen Nachteile ausgeglichen werden. Wem die Arbeiten nützen und wer daran verdient, spielt dafür keine Rolle. Sie können also keinen Anteil an fremden Vorteilen verlangen.

Gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten kann der Vermieter nur jene Einwendungen erheben, die sich aus den mietrechtlichen Erhaltungsbestimmungen ergeben. Einwendungen aus Vereinbarungen gehören dagegen vor das Streitgericht. Der Vermieter kann daher in diesem Verfahren nicht einwenden, der Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen.