Kann ich eine Einmalzahlung an den Vermieter zurückfordern?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Ja, wenn sich ihre Angemessenheit nicht beurteilen lässt. Fehlt eine Abrede darüber, für welche Mietzeit die Einmalzahlung Entgelt sein soll, kann niemand prüfen, ob sie angemessen ist; dann ist sie ungültig und rückforderbar. Der Vermieter muss vorbringen, warum eine solche Einmalzahlung ausnahmsweise zulässig sein soll.

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Ständige Rechtsprechung seit 1984, zuletzt bestätigt am 24.02.2021 (7 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1984)

Die Angemessenheit einer auf den Hauptmietzins anzurechnenden einmaligen Leistung kann mangels Abrede über die Mietzeit, für die die einmalige Leistung Entgelt sein soll, nicht beurteilt werden. Läßt sich die Angemessenheit einer Mietzinsvereinbarung nicht positiv beurteilen, unterliegt sie der Ungültigkeitsaktion des § 27 MRG. Der Vermieter ist behauptungspflichtig für die Umstände, deretwegen eine einmalige Leistung auf den Hauptmietzins ausnahmsweise zulässig sei.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Durch § 27 MRG soll dem Vormieter nicht die Möglichkeit einer lukrativen Geldanlage in Form von Einmalzahlungen an den Vermieter zwecks gewollter Mietzinsreduktion und Einräumung eines Weitergaberechtes verbunden mit der Folge gewährt werden, daß der Vormieter bei Weitergabe des Objektes dem Barwert der Differenz zwischen der jeweils rechtmäßig erzielten Mietzinsreduktion und dem vom Nachmieter auf Grund des Weitergaberechtes des Vormieters tatsächlich zu zahlenden Mietzins als "Ablöse" begehren darf. Dazu kommt noch, daß der Vormieter im Regelfall wegen der solchermaßen gegebenen Nachwirkung der Mietzinsersparnis auf unbestimmte Zeit den für ihn günstigeren Kapitalwert auf Grundlage einer sogenannten ewigen Rente erhielte, was nicht mehr den Kriterien eines überprüfbaren (bestimmten Zeiten zugeordneten) Mietzinses iSd § 16 MRG entspricht.OGH 5 Ob 47/95, 23.04.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069577 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 7.

OGH 9 Ob 21/20h, 24.02.2021, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 27 · Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Einmalzahlung und Staffelung der Miete

Darf der Vermieter eine Einmalzahlung zusätzlich zur Miete verlangen?

Das kann zulässig sein. Es ist kein Merkmal einer echten Mietzinsvorauszahlung, dass die laufende Miete in diesem Zeitraum niedriger ist als danach. Eine Staffelung der Miete, auch durch ein zusätzliches Einmalentgelt für einen im Voraus bestimmten Zeitraum, verstößt für sich allein nicht gegen das Ablöseverbot.

günstig für Vermieter Rückforderung verbotener Ablösen

Was kann ich zurückfordern, wenn ich eine verbotene Ablöse zahlte?

Für verbotene Zahlungen an den Vermieter gilt allein die eigene Rückforderungsregel des Mietrechtsgesetzes. Sie können sich daneben weder auf die allgemeinen Regeln über die Rückforderung noch auf die Gewährleistung stützen. Ersatz dafür, dass Sie das Versprochene nicht erhalten haben, bekommen Sie nicht.