Wann ist eine Vorauszahlung auf die Miete wirksam vereinbart?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Bei einer echten Mietzinsvorauszahlung muss von vornherein datumsmäßig feststehen oder zumindest bestimmbar sein, für welchen Zeitraum sie geleistet wird. Die Abrede, die Vorauszahlung bei einem unbefristeten Vertrag mit der Miete der letzten sechs Monate vor einer möglichen Beendigung zu verrechnen, ist dafür zu unbestimmt.

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Ständige Rechtsprechung seit 1995, zuletzt bestätigt am 27.11.2018 (8 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1995)

Bei einer echten Mietzinsvorauszahlung muß der Zeitraum, für den sie geleistet wird, von vornherein datumsmäßig bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Die Vereinbarung, bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag den Mietzins der letzten sechs Monate vor allfälliger Beendigung des Mietverhältnisses mit der Vorauszahlung zu verrechnen, genügt dem Bestimmtheitserfordernis nicht.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Stellt sich aber bei Vereinbarung einer Vorauszahlung heraus, daß schon die von den Parteien gewollte und den allgemeinen Regeln für Mietzinszahlungen entsprechende laufende monatliche Zahlung in einem eklatant höheren Ausmaß vereinbart wurde als der gesetzlich zulässige Mietzins, so bleibt für eine über die monatlichen Zahlungen hinausgehende Vorauszahlung kein Raum. In einem solchen Fall muß eine zusätzliche Einmalzahlung als verbotene Zahlung im Sinne des § 27 MRG behandelt werden.OGH 5 Ob 2152/96y, 29.10.1996
Andererseits können Einmalzahlungen, die neben dem eigentlichen Mietzins zu erbringen sind, also nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung des Mietobjekts vereinbart wurden, auch dann unter das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG fallen, wenn der an sich zulässige (laufend zu entrichtende) Mietzins nicht ausgeschöpft wurde. Es kommt insoweit auf die Widmung der ausbedungenen Leistung an.OGH 5 Ob 2067/96y, 12.06.1996
Die Mietzinsvorauszahlung muß anteilsmäßig zurückverlangt werden können, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf des Vorauszahlungszeitraums (also vor dem gänzlichen "Verbrauch" der Vorauszahlung) endet; daß die Mietzinsvorauszahlung darüber hinaus zusammen mit dem im Vorauszahlungszeitraum laufend zu entrichtenden Entgelt den gesetzlich zulässigen Mietzins (etwa den angemessenen Mietzins iSd § 16 aF MRG) nicht überschreiten darf, ist dagegen kein Tatbestandsmerkmal des in § 27 Abs 1 Z 1 MRG normierten Verbots von Ablösen (allenfalls wäre bei einer gegen die guten Sitten verstoßenden Leistung der Verbotstatbestand des § 27 Abs 1 Z 5 MRG erfüllt), sondern allein unter dem Aspekt der Vorschriften über die Mietzinsbildung zu prüfen.OGH 5 Ob 2077/96v, 12.06.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070187 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 8.

OGH 4 Ob 134/18m, 27.11.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 27 · Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen

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Die andere Seite

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