Wann ist eine Einmalzahlung an den Vermieter überprüfbar?

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Nur dann, wenn die Einmalzahlung eine Vorauszahlung auf einen zulässig vereinbarten Mietzins ist. Dann können Sie bei kürzerer Dauer des Mietverhältnisses den nicht verbrauchten Teil zurückfordern, und die Höhe lässt sich an den gesetzlichen Grenzen messen. Fehlt eine eindeutige Beziehung zwischen der Zahlung und der ersparten Miete, lässt sich diese Ersparnis nicht einfach als Gegenwert der Ablöse behandeln.

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Ständige Rechtsprechung seit 1988, zuletzt bestätigt am 24.02.2021 (6 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1988)

Einmalzahlungen können nur dann auf ihre Angemessenheit geprüft werden, wenn sie Vorauszahlungen des Mietzinses darstellen, der nach den gesetzlichen Bestimmungen zulässig vereinbart werden kann. Dann nämlich besteht bei kürzerer Dauer des Mietverhältnisses als ursprünglich erwartet auch ein Rückforderungsanspruch und es kann die Höhe des vereinbarten Mietzinses an den ihr gesetzten gesetzlichen Beschränkungen überprüft werden. Der in MietSlg 37386/35 geäußerten Ansicht, die Mietzinsersparnis sei in voller Höhe als Gegenwert für die Ablöse zu behandeln, kann daher in dieser allgemeinen Aussage nicht gefolgt werden, wenn keine eindeutige Beziehung zwischen Entgelt und der durch die zeitliche Dauer, aber auch andere Umstände bestimmten Mietzinsersparnis hergestellt ist.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die "Ersparnis" des neuen Mieters in der Form geringeren Mietzinses ist nicht zu berücksichtigen (SZ 69/97 = WoBl 1997/22; RIS-Justiz RS0070027).OGH 5 Ob 171/00h, 27.06.2000
Hier: Kann aber nicht einmal der Hauseigentümer als Vermieter - entsprechend den derzeit geltenden Bestimmungen - mit dem Mieter eine solche Einmalzahlung, wie sie der Antragsteller geleistet hat, wirksam für den Verzicht auf das Begehren eines höheren (zulässigen) Mietzinses vereinbaren, so kann der Verzicht auf den Abschluss - oder wegen des Weitergaberechtes des Vormieters die rechtliche Unmöglichkeit des Abschlusses - einer solchen unwirksamen Vereinbarung des Hauseigentümers mit dem neuen Mieter nicht dazu führen, dass der Vormieter anstelle des Hauseigentümers in den Genuss einer solchen Einmalzahlung kommt.OGH 5 Ob 47/95, 23.04.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070126 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 6.

OGH 9 Ob 21/20h, 24.02.2021, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 27 · Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Einmalzahlung und Staffelung der Miete

Darf der Vermieter eine Einmalzahlung zusätzlich zur Miete verlangen?

Das kann zulässig sein. Es ist kein Merkmal einer echten Mietzinsvorauszahlung, dass die laufende Miete in diesem Zeitraum niedriger ist als danach. Eine Staffelung der Miete, auch durch ein zusätzliches Einmalentgelt für einen im Voraus bestimmten Zeitraum, verstößt für sich allein nicht gegen das Ablöseverbot.

günstig für Vermieter Ablöse an den Vermieter

Darf ich beim Einzug eine Ablöse an den Vermieter zahlen?

Eine Ablöse, die Sie als neuer Mieter dem Vermieter zahlen, kann eine Form des Mietzinses sein. Wenn die Höhe der Miete frei vereinbart werden darf, ist eine solche Zahlung ohne weiteres zulässig.