Wann gilt meine Wohnung als Werkswohnung ohne vollen Kündigungsschutz?

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Der Kündigungsschutz gilt für Werkswohnungen nur eingeschränkt. Eine Wohnung ist aber nur dann eine Werkswohnung, wenn es zwei getrennte Verträge gibt und der Dienstvertrag im Vordergrund steht, also Anlass für die Wohnungsvergabe war. Auch ein Dritter kann Vermieter sein, wenn der Dienstgeber maßgeblichen Einfluss auf die Vergabe der Wohnung hat.

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Ständige Rechtsprechung seit 1985, zuletzt bestätigt am 18.08.2026 (13 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1985)

Durch § 1 Abs 2 Z 2 MRG ist der Anwendungsbereich der Kündigungsschutzvorschriften für die dort genannten Bestandobjekte deutlich enger gezogen worden, als dies nach der alten Rechtslage der Fall war. Die Beurteilung einer Wohnung als Werkswohnung im Sinne dieser Gesetzesstelle setzt zwei gesonderte Verträge voraus, von welchen der Dienstvertrag im Vordergrund steht. Dieser muss Anlass (= Geschäftsgrundlage) des Bestandvertrages sein, doch ist nicht erforderlich, dass der Dienstvertrag einziger Grund des Bestandvertrages ist. Vermieter kann auch ein Dritter sein, sofern zwischen Dienstgeber und Wohnungsgeber ein besonderes Rechtsverhältnis besteht, das jenem einen maßgeblichen Einfluss auf die Wohnungsvergabe sichert.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Auch die Funktionsgebundenheit bzw die evidente Widmung einer Wohnung als Dienstwohnung durch den Dienstgeber spricht für die Annahme eines Dienstwohnungsverhältnisses.OGH 9 ObA 106/08s, 28.01.2009
Dass der Dienstvertrag nur Motiv für den Abschluss des Mietvertrags ist, reicht nicht aus. Wesentlich für die Annahme einer Dienstwohnung ist vor allem der Umstand, dass das Benützungsrecht nur für die Dauer des Dienstverhältnisses eingeräumt wird.OGH 9 ObA 106/08s, 28.01.2009
Für die Ausnahme der Z 2 des § 1 MRG ist ausschließlich maßgebend, dass ein aufrechter Dienstvertrag Geschäftsgrundlage der Wohnungsbenützung ist, ohne dass es auf die Höhe des Entgelts ankommt.OGH 9 ObA 100/01y, 25.04.2001
Die Bestimmungen des MRG sind nicht auf Wohnungen anzuwenden, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen überlassen wurden.OGH 5 Ob 68/99g, 21.12.1999
Die beiden Verträge müssen miteinander verknüpft sein, ohne dass es jedoch eines einheitlichen Rechtsgeschäftes, oder einer besonderen Vereinbarung über die Verknüpfung bedarf.OGH 3 Ob 95/98m, 28.10.1999

Alle 9 Ergänzungen anzeigen

Durch das Fortbestehen des Mietvertrages nach Ende des Dienstvertrages und das Entgegennehmen eines Mietzinses durch den Vermieter ändert sich nichts am Inhalt des bisherigen Benützungsverhältnisses; die Frage, ob der Dienstnehmer für die vermietete Dienstwohnung ein angemessenes Entgelt zahlt, spielt für die Anwendbarkeit dieser Ausnahmebestimmung demnach keine Rolle.OGH 7 Ob 538/94, 25.05.1994
§ 48 ASGG.OGH 9 ObA 341/93, 02.02.1994
Beide Verträge müssen miteinander verknüpft sein, doch bedarf es weder eines einheitlichen Rechtsgeschäftes noch einer besonderen Vereinbarung über die Verknüpfung.OGH 9 ObA 341/93, 02.02.1994
Der Wortlaut des § 1 Abs 2 Z 2 MRG hindert die Fortführung der strengen Rechtsprechung zur alten Rechtslage nicht. Die dargestellten Grundsätze sind auch auf sogenannte Pensionistenwohnungen anzuwenden.OGH 8 Ob 508/88, 25.02.1988

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069651 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 13.

OGH 7 Ob 67/26t, 18.08.2026, Fall aus Wien
OGH 9 ObA 30/25i, 27.05.2025, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich

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