Woran erkennt man eine vorgeschobene Vermietungsfirma?
günstig für Untermieter betrifft Untermieter, Hauseigentümer, Zwischenmieter, Hausverwalter
Je deutlicher das Geld an den Hauseigentümer zurückfließt und je stärker er die zwischengeschaltete Gesellschaft beherrscht, desto eher liegt eine Umgehung vor. Weitere Anzeichen sind, dass diese Gesellschaft nicht selbst investiert, dass die Investitionen aus dem Vermögen der Hauseigentümer stammen und dass Familienmitglieder oder Strohmänner eingeschaltet werden.
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Ständige Rechtsprechung seit 1995, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (9 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1995)
Je deutlicher der Rückfluß an den Hauseigentümer ist und je stärker er die "VermietungsGesmbH" beherrscht, desto eher kann von einem Umgehungsgeschäft die Rede sein. Indizien für ein Umgehungsgeschäft bei Vorliegen einer sogenannten "Sanierungshauptmiete" wären ua:
a) der Rückfluß des von der Drittantragsgegnerin (als "Vermietungs-GmbH") eingehobenen Untermietzinses an die Hauseigentümer derart, daß diese im Ergebnis mehr als den Kategorienmietzins erhalten;
b) das Fehlen von Investitionen durch die Drittantragsgegnerin;
c) die Speisung solcher Investitionen aus dem Vermögen der Hauseigentümer, die das erforderliche Kapital - wenn auch über Umwege - der Drittantragsgegnerin zur Verfügung stellten;
d) die Beherrschung der Drittantragsgegner durch die Hauseigentümer oder
e) das Erreichen desselben Zweckes durch Einschaltung von Familienmitgliedern oder sonstiger Strohmänner.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Um die Umgehungsabsicht iSd § 2 Abs 3 MRG zu bejahen, müssen nicht alle in dieser Judikatur zu findenden Indikatoren vorliegen.OGH 5 Ob 214/04p, 29.10.2004
- Der "Rückfluss" des Untermietzinses über den formellen Hauptmieter an den Hauseigentümer indiziert bereits die einer zulässigen Sanierungshauptmiete schädliche Umgehungsabsicht.OGH 5 Ob 108/99i, 15.02.2000
- Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn als Hauptmieter eine vom Hauseigentümer beherrschte Vermietungsgesellschaft eingeschaltet wurde, weil sich daraus wiederum eine die Umgehungsabsicht indizierende verdächtige Situation ergibt.OGH 5 Ob 108/99i, 15.02.2000
- Für die Beurteilung einer dabei vorliegenden Umgehungsabsicht sind vor allem wirtschaftliche Gesichtspunkte maßgebend.OGH 5 Ob 108/99i, 15.02.2000
- Einen Sonderfall stellt die von der Rechtsprechung als zulässig angesehene echte "Sanierungshauptmiete" dar, bei der der Hauptmieter eine Wohnung im Standard anzuheben hat, dafür aber seine Investitionen durch die gestattete Untervermietung amortisieren darf.OGH 5 Ob 108/99i, 15.02.2000
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- Es genügt schon, wenn der Hauseigentümer aus der Differenz zwischen zulässigem Hauptmietzins und Untermietzins Profit zieht, indem er sich vom formellen Hauptmieter mehr als den zulässigen Hauptmietzins zahlen läßt. In diesem Sinn eines wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen den Mietzinszahlungen des formellen Hauptmieters und seinen Untermietzinseinnahmen ist der "Rückfluß" des Untermietzinses zu verstehen, weshalb die Tatsache, daß der formelle Hauptmieter schon vor der Untervermietung den überhöhten Hauptmietzins zu zahlen hat (den er aber durch die spätere Untervermietung hereinzubringen hofft), nicht gegen die Annahme spricht, es liege keine echte Sanierungshauptmiete vor.OGH 5 Ob 341/98b, 26.01.1999
- Hier: Zweitantragsgegnerin betreibt ein Beherbergungsgewerbe.OGH 5 Ob 478/97y, 27.01.1998
- Gleiche Grundsätze haben auch dann zu gelten, wenn zu beurteilen ist, ob die Vermietung einer Wohnung durch die vom Erstantragsgegner als Hauseigentümer beherrschte Zweitantragsgegnerin an einen Untermieter (hier: Antragsteller) erfolgt, wobei es dabei vor allem auf die im Einzelfall gegebene Ausgestaltung einer Beteiligung ankommt.OGH 5 Ob 478/97y, 27.01.1998
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069851 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 3 von 9.
- OGH 5 Ob 148/25p, 30.10.2025, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 61/25v, 23.09.2025, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 231/22i, 31.01.2023, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 2 · Haupt- und Untermiete
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