OGH 5 Ob 148/25p

Nur dann, wenn das Gesetz gemessen an seiner eigenen Absicht unvollständig geblieben ist, der Gesetzgeber Ihren Fall also übersehen hat, obwohl er ihn nach denselben Maßstäben hätte regeln müssen. Dann wird die Regel eines vergleichbaren Falls sinngemäß angewendet. Hat der Gesetzgeber die Rechtsfolge dagegen bewusst nicht angeordnet, liegt keine Lücke vor, und dass eine Regelung wünschenswert wäre, genügt nicht.

Sie können nur dann als Hauptmieter anerkannt werden, wenn der Hauptmietvertrag allein dazu geschlossen wurde, die Wohnung weiterzuvermieten und die Rechte des Hauptmieters zu umgehen. Es muss also ein Umgehungsgeschäft vorliegen.

Sie müssen als Antragsteller die Voraussetzungen für die Anerkennung als Hauptmieter beweisen, aber nur in dem Ausmaß, das Ihnen zumutbar ist. Haben Sie das getan, müssen die Gegner jene Umstände offenlegen, die allein in ihrem Bereich liegen und Ihren Nachweis entkräften könnten.

Die Anerkennung als Hauptmieter scheidet aus, wenn der Hauptmietvertrag nicht ausschließlich zur Umgehung geschlossen wurde. So lag es, als der Vertrag dazu diente, der heranwachsenden Tochter eine Wohnung zu verschaffen, die sie wegen ihrer Minderjährigkeit und Ausbildung noch nicht beziehen wollte und deshalb befristet untervermietete.

Je deutlicher das Geld an den Hauseigentümer zurückfließt und je stärker er die zwischengeschaltete Gesellschaft beherrscht, desto eher liegt eine Umgehung vor. Weitere Anzeichen sind, dass diese Gesellschaft nicht selbst investiert, dass die Investitionen aus dem Vermögen der Hauseigentümer stammen und dass Familienmitglieder oder Strohmänner eingeschaltet werden.

Für die Anerkennung als Hauptmieter kommt es nicht darauf an, ob die Parteien nur zum Schein gehandelt haben. Entscheidend ist, ob sie das Vereinbarte wirklich wollten, um durch diese Gestaltung bestimmte Regeln des Mietrechts zu vermeiden.

Nein. Ein Gesetz darf auf einen nicht geregelten Fall nur übertragen werden, wenn eine echte Lücke besteht, das Gesetz also gemessen an seiner eigenen Absicht ungewollt unvollständig ist. Dass eine Regelung wünschenswert wäre, reicht nicht aus; sonst würde das Gericht an die Stelle des Gesetzgebers treten.

Eine Regel darf auf einen ähnlichen, nicht geregelten Fall nur dann übertragen werden, wenn das Gesetz eine regelwidrige Lücke aufweist. Ohne eine solche Lücke ist das nicht möglich.

Die gesetzliche Möglichkeit, gestaltend in eine Vereinbarung einzugreifen und sie zu ändern, gilt nur für die im Gesetz geregelten Fälle. Auf andere, nicht geregelte Fälle darf sie nicht übertragen werden. Eine Auslegung, wonach jede Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter so abgeändert werden könnte, scheitert am eindeutigen Gesetzestext.