Was heißt es, dass die Wohnung brauchbar sein muss?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Geschäftsraummieter

Ob die Sache brauchbar ist, richtet sich nach dem Zweck des Vertrags. Sie muss die Verwendung zulassen, die dafür gewöhnlich nötig ist und im Verkehr üblich ist. Ist nichts anderes vereinbart, ist eine mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit geschuldet.

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Ständige Rechtsprechung seit 1989, zuletzt bestätigt am 13.08.2025 (56 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1989)

Nach § 1096 Abs 1 ABGB richtet sich die Brauchbarkeit einer Bestandsache nach dem Vertragszweck und muss damit eine Verwendung zulassen, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt. Mangels anderer Vereinbarungen ist eine mittlere (durchschnittliche) Brauchbarkeit anzunehmen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Beurteilung der Brauchbarkeit wirft, weil es dafür stets auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt, regelmäßig keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung auf.OGH 6 Ob 118/25h, 13.08.2025
Erhält die Geschäftsraummieterin für die Zeit eines Lockdowns Umsatzersatz oder einen Ausfallsbonus zuerkannt, kann bei wertender Betrachtung nicht mehr von einer völligen Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts ausgegangen werden.OGH 5 Ob 124/24g, 14.11.2024
Ausdrücklich gegenteilig zu T14OGH 5 Ob 124/24g, 14.11.2024
Hier: Prüfung, ob ein Schuh-Einzelhandel in einer Filiale einen "Click & Collect"-Service betreiben muss.OGH 4 Ob 15/24w, 23.05.2024
Mietzinsrisiko des Hauptvermieters bei Untervermietung.OGH 9 Ob 98/22k, 31.05.2023

Alle 21 Ergänzungen anzeigen

Hier: Betretungsverbot nach der 2. bis 4. COVID-19-Schutzmaßnahmenverordnung.OGH 1 Ob 178/22s, 22.11.2022
Umsatzrückgang eines Modegeschäfts außerhalb von Lockdown.OGH 9 Ob 84/21z, 30.06.2022
Gastronomielokal: zumutbare Einrichtung eines Abhol- und Lieferservice.OGH 9 Ob 31/22g, 30.06.2022
Dies gilt auch für den Umsatzersatz.OGH 3 Ob 36/22y, 19.05.2022
Beisatz: Umstellung auf „Home‑Office“ durch einen Wirtschaftsanwalt wegen verringerter Klientenfrequenz ohne Betroffenheit von behördlichen Anordnungen ist nicht ausreichend.OGH 7 Ob 207/21y, 29.04.2022
Lassen sich hingegen Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters auf behördliche Maßnahmen, hier also auf jene Betretungsverbote zurückführen, die anlässlich der COVID‑19-Pandemie verfügt wurden, so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen.OGH 3 Ob 209/21p, 24.03.2022
Soweit Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters eine unmittelbare Folge der COVID‑19-Pandemie sind, die sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäftslokals, insbesondere dessen gesamte Branche, allgemein und insgesamt treffen, sind diese dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant. Diese Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchsbeeinträchtigung des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts. Die §§ 1096, 1104 f ABGB bilden daher keine Grundlage für eine allein darauf aufbauende Mietzinsminderung.OGH 3 Ob 209/21p, 24.03.2022
Die Mieterin ist nicht verpflichtet, den von ihr bezogenen Fixkostenzuschuss an die Klägerin herauszugeben.OGH 3 Ob 184/21m, 25.11.2021
Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so führt ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID‑19-Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts im Sinn des § 1104 ABGB.OGH 3 Ob 184/21m, 25.11.2021
Das Gesetz stellt nicht auf eine Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts durch eine Einwirkung auf dieses selbst (zB Verseuchung mit Krankheitserregern), sondern auf eine (hier) pandemiebedingte, gemessen am Vertragszweck objektive Unbenutzbarkeit ab.OGH 3 Ob 184/21m, 25.11.2021
Grundsätzlich steht Schimmel der mittleren Brauchbarkeit entgegen.OGH 8 Ob 34/17h, 28.09.2017
Bei Vermietung einer Behindertenwohnung ist der Vermieter zur Herstellung eines barrierefreien Zugangs zu einem mitvermieteten Balkon verpflichtet.OGH 3 Ob 185/15z, 14.10.2015
Hier: Größenverhältnis bei Badezimmermängeln nicht maßgeblich.OGH 5 Ob 21/11s, 29.03.2011
Hier: Eine nur unter Zuziehung eines Einweisers zu bewältigende Einfahrt beziehungsweise Ausfahrt, die zudem aufgrund des gebotenen Vortastens mit schleifender Kupplung zu erhöhtem Kupplungsverschleiß führt, ist als unbrauchbar im Sinne des § 1096 ABGB einzustufen.OGH 6 Ob 73/06p, 24.05.2006
Bei der Beurteilung der Brauchbarkeit kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalles an.OGH 2 Ob 265/04s, 25.11.2004
Ein Lagerraum für Fliesen und Sanitärartikel muss daher einen Boden aufweisen, welcher die Belastung durch mit Fliesen und Sanitärartikeln beladene Regale aushält.OGH 4 Ob 180/97t, 26.06.1997

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020926 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 56.

OGH 6 Ob 118/25h, 13.08.2025, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 74/24a, 27.02.2025, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 118/24x, 05.12.2024, Fall aus Niederösterreich
OGH 5 Ob 124/24g, 14.11.2024, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 83/24y, 24.10.2024, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 121/23m, 26.06.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 15/24w, 23.05.2024, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 20/23s, 24.04.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 6 Ob 72/23s, 20.03.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 41/24v, 19.03.2024

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte
Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Vereinbartes Maß der Brauchbarkeit

Können wir im Vertrag festlegen, wie brauchbar das Objekt sein muss?

Ja. Welches Maß an Brauchbarkeit geschuldet ist und in welchem Umfang Sie das Objekt benützen dürfen, können Sie mit dem Vermieter vereinbaren; auch der gesetzliche Anspruch auf Zinsminderung lässt sich vertraglich abändern. Ob das Objekt unbrauchbar ist, misst sich am vereinbarten Zweck und wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. War Ihnen als Gastwirt etwa ein Liefer- oder Abholservice zumutbar, blieb das Lokal teilweise brauchbar.

günstig für Vermieter Verkehrsüblichkeit einer Wohnungsänderung

Ist mein geplanter Umbau in der Wohnung üblich genug?

Es kommt nicht darauf an, ob eine solche Ausstattung allgemein üblich ist, sondern ob gerade die von Ihnen geplante Änderung in ihrer konkreten Ausgestaltung üblich ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie stark in die Bausubstanz eingegriffen wird und in welchem Ausmaß allgemeine Teile des Hauses beansprucht oder umgestaltet werden.