OGH 5 Ob 206/24s

Das Verfahren außer Streitsachen ist auch ohne ausdrückliche gesetzliche Anordnung anzuwenden, wenn sich das aus der Natur des Anspruchs und aus dem Verhältnis zwischen Antragsteller und Gericht ergibt. Geht es nur um eine beurkundende Tätigkeit, sind im Zweifel die Bezirksgerichte zuständig.

Das Mietrechtsgesetz weist viele Streitigkeiten dem Verfahren außer Streitsachen zu. Es bleibt aber dabei, dass alles, was nicht ausdrücklich oder wenigstens eindeutig schlüssig dorthin verwiesen ist, mit Klage auf dem streitigen Weg zu erledigen ist.

Ob eine vor dem 1. Jänner 1982 getroffene Vereinbarung über den Mietzins für Geschäftsräume gültig ist, richtet sich nach dem damals geltenden Recht. Verlangt der Vermieter später eine Erhöhung aufgrund einer Wertsicherungsklausel, kann nur jener Teil überprüft werden, der über den Ausgangswert hinausgeht. Dabei wird geprüft, ob die Grenze der Angemessenheit überschritten wird.

Sie können die zulässige Höhe des Hauptmietzinses für die Zukunft oder zu bestimmten Zinsterminen feststellen lassen. Sie können sich aber auch damit begnügen, feststellen zu lassen, nach welcher Regel der Mietzins zu bilden ist. Möglich ist daneben die eigene Feststellung der maßgeblichen Kategorie oder der Nutzfläche.

Die gesetzliche Frist, innerhalb der Sie die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung geltend machen müssen, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem 1. März 1994 geschlossen wurden. Bei diesen beginnt die Frist mit dem 1. März 1994 zu laufen.

Auf die Frist, innerhalb der eine unwirksame Vereinbarung über die Miethöhe geltend gemacht werden muss, kann nicht im Voraus verzichtet werden. Die Frist soll die Beweisschwierigkeiten vermeiden, die entstehen, wenn die Miete erst lange nach der Vereinbarung überprüft wird. Damit nähert sie sich einer Verjährungsfrist an.

Die Unterschrift. Die Frist, innerhalb der Sie die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung geltend machen können, beginnt mit dem Abschluss der Vereinbarung. Weder der Beginn des Mietverhältnisses noch die erste Zahlung sind dafür maßgeblich.

Das Gesetz zählt jene Angelegenheiten des Wohnungseigentums auf, die im außerstreitigen Verfahren zu behandeln sind. Diese Aufzählung ist abschließend, kann aber auf vergleichbare Fälle sinngemäß übertragen werden. Welches Verfahren gilt, richtet sich nach dem Wortlaut Ihres Antrags und nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt.

Sie können beantragen, dass festgestellt wird, welche Ausstattungskategorie Ihre Wohnung bei der Anmietung hatte. Das ist auch außerhalb eines Verfahrens zur Überprüfung des Mietzinses möglich. Der Antrag wird im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren behandelt.

Die Ausstattungskategorie beim Einzug kann auch für spätere Erhöhungen des Mietzinses bedeutsam sein. Deshalb dürfen Sie ihre Feststellung auch dann beantragen, wenn eine Überprüfung des Mietzinses selbst schon verfristet wäre. Für diesen eigenständigen Feststellungsantrag gibt es keine solche Frist.