Wer zahlt die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nach einem Mieterwechsel?
betrifft Mieter, Vermieter, Nachmieter
Die Pauschalraten sind eigenständige Teile des Mietzinses und hängen nicht davon ab, wie hoch die Betriebskosten im Vorschreibungsjahr tatsächlich waren. Sie schuldet, wer im Zeitpunkt der Vorschreibung Mieter ist. Einen Fehlbetrag oder Überschuss aus der späteren Abrechnung schuldet oder erhält dagegen, wer zum zweiten Zinstermin nach der Abrechnung Mieter ist.
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Ständige Rechtsprechung seit 1991, zuletzt bestätigt am 08.08.2024 (10 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1991)
Bei der Pauschalvorschreibung handelt es sich um selbständige gesetzliche Mietzinsbestandteile, deren Höhe von den tatsächlich im Vorschreibungsjahr dem Vermieter entstehenden Betriebskosten unabhängig ist. Diese Unabhängigkeit der Pauschalraten von der tatsächlichen Höhe der im Jahr der durchgeführten Pauschalvorschreibung aufgelaufenen Betriebskosten geht so weit, dass Schuldner der Pauschalraten als gesetzlicher Mietzinsbestandteile die Mieter der betreffenden Mietgegenstände im Zeitpunkt der Vorschreibung der Pauschalraten sind, wogegen Schuldner beziehungsweise Gläubiger des sich im Falle der Pauschalvorschreibung aus der bis 30.06. des folgenden Jahres vom Vermieter zu erstellenden Abrechnung nach § 21 Abs 3 vorletzter und letzter Satz MRG ergebenden Fehlbetrages beziehungsweise Überschusses diejenigen Personen sind, die zu dem der Abrechnung folgenden zweiten Zinstermin Mieter dieser Mietgegenstände sind. Es handelt sich daher bei den Pauschalraten gerade um keine Akontierung auflaufender Betriebskosten.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Die Vorlage der Abrechnung kann durch jeden Mieter iSd § 20 Abs 4 MRG im außerstreitigen Verfahren (§§ 37 ff MRG) ausschließlich gegenüber dem jeweiligen Vermieter erzwungen werden, ebenso im Falle eines BK-Überschusses die Rückforderung durch den Mieter. Die Abrechnung und die Rückzahlung eines BK-Überschusses an den/die Mieter hat somit bei einem Vermieterwechsel der zu erbringen, der in diesem Zeitpunkt Vermieter ist und nicht der vormalige Vermieter.OGH 3 Ob 249/04w, 27.07.2005
- BK sind aber nicht Teile des Hauptmietzinses.OGH 3 Ob 249/04w, 27.07.2005
- Die Pauschalraten werden als solche - ohne Rücksicht auf die spätere Abrechnung - geschuldet, also nicht "entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 MRG geleistet beziehungsweise vereinnahmt", solange die Voraussetzungen des § 21 Abs 3 MRG für die Jahrespauschalverrechnung erfüllt sind. Folgerichtig kann im Rahmen der Jahrespauschalverrechnung ein aus der Einhebung gesetzlich nicht vorgesehener "Betriebskosten" resultierender Rückforderungsanspruch grundsätzlich erst mit der Abrechnung (beziehungsweise nach § 21 Abs 3 vorletzter Satz MRG zum übernächsten Zinstermin) entstehen. Vor diesem Zeitpunkt beginnt die dreijährige Verjährungsfrist des § 27 Abs 3 dritter Satz MRG nicht zu laufen.OGH 5 Ob 2122/96m, 12.06.1996
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070107 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 7 von 10.
- OGH 5 Ob 75/24a, 08.08.2024, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 76/24y, 31.07.2024, Fall aus Wien
- OGH 4 Ob 143/23t, 20.02.2024, Fall aus Wien
- OGH 1 Ob 27/22k, 23.03.2022, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 21/21f, 04.05.2021, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 228/18t, 13.12.2018, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 143/16i, 25.10.2016, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 21 · Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
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