OGH 5 Ob 76/24y

Fehlt für einen Fall eine ausdrückliche Regelung, kann eine bestehende Vorschrift auf ihn übertragen werden. Voraussetzung ist, dass beide Fälle nach der Wertung des Gesetzes in den maßgeblichen Punkten übereinstimmen, sodass auch dieselbe Rechtsfolge eintreten soll.

Nur dann, wenn das Gesetz gemessen an seiner eigenen Absicht unvollständig geblieben ist, der Gesetzgeber Ihren Fall also übersehen hat, obwohl er ihn nach denselben Maßstäben hätte regeln müssen. Dann wird die Regel eines vergleichbaren Falls sinngemäß angewendet. Hat der Gesetzgeber die Rechtsfolge dagegen bewusst nicht angeordnet, liegt keine Lücke vor, und dass eine Regelung wünschenswert wäre, genügt nicht.

Auch eine Ausnahmeregel kann weiter ausgelegt und auf ähnliche Fälle übertragen werden. Zulässig ist das aber nur innerhalb jenes engeren Grundgedankens, der dieser Ausnahme zugrunde liegt.

Der Anspruch, dass Ihr Bevollmächtigter den erzielten Erlös oder Gewinn herausgibt, und das darauf gerichtete Begehren auf Rechnungslegung unterliegen nicht der kurzen dreijährigen Frist. Sie verjähren erst nach dreißig Jahren. Es handelt sich um einen Anspruch auf Erfüllung, nicht um Schadenersatz.

So lange, wie der Anspruch besteht, dem die Abrechnung dient. Rechnungslegung und Bucheinsicht sind bloß Nebenansprüche und verjähren gemeinsam mit dem Hauptanspruch. Anders ist es, wenn sich die Abrechnung keinem bestimmten Hauptanspruch zuordnen lässt, etwa beim Miteigentümer gegenüber dem Verwalter.

Auch wenn grundsätzlich eine Pflicht zur Rechnungslegung besteht, kann sie für bereits verjährte Leistungen nicht mehr durchgesetzt werden. Für diesen Zeitraum erhalten Sie also keine Abrechnung mehr.

Der Vermieter muss die Bewirtschaftungskosten nicht nur bekanntgeben, sondern auch nachweisen. Bei Einzelvorschreibung geschieht das durch Vorlage der einzelnen Rechnungsbelege; bei Pauschalvorschreibung dadurch, dass er bis 30. Juni die Abrechnung für das Vorjahr im Haus zur Einsicht auflegt und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege gewährt.

Mit den Pauschalraten für die Betriebskosten leisten Sie keine Anzahlung. Sie bezahlen damit Teile des gesetzlich vorgesehenen Mietzinses.

Die Pauschalraten sind eigenständige Teile des Mietzinses und hängen nicht davon ab, wie hoch die Betriebskosten im Vorschreibungsjahr tatsächlich waren. Sie schuldet, wer im Zeitpunkt der Vorschreibung Mieter ist. Einen Fehlbetrag oder Überschuss aus der späteren Abrechnung schuldet oder erhält dagegen, wer zum zweiten Zinstermin nach der Abrechnung Mieter ist.

Grundsätzlich dreißig Jahre. Die lange Verjährungszeit ist die Auffangregel: Passt keine der Bestimmungen mit einer kürzeren Frist unmittelbar oder sinngemäß, bleibt es bei dreißig Jahren. Kürzere Fristen sind Ausnahmen und dürfen nur sehr vorsichtig auf ähnliche Fälle übertragen werden.

Wurde das Haus verkauft und rechnet der neue Eigentümer die Betriebskosten ab, richten Sie Ihren Antrag auf Überprüfung gegen ihn. Das gilt auch dann, wenn der Abrechnungszeitraum noch in die Zeit der früheren Eigentümer fällt, weil diese keinen Einfluss darauf haben, was in die Abrechnung aufgenommen wird. Ob die Eigentümer untereinander Ausgleich verlangen können, spielt dabei keine Rolle.

Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt erst nach dreißig Jahren. Das gilt auch für die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter oder den Verwalter. Sie können sie daher auch für weit zurückliegende Jahre noch verlangen.

Die Verjährung schützt nicht nur den Schuldner, sondern liegt auch im öffentlichen Interesse. Lange bestehende Zustände sprechen für ihre Richtigkeit und sollen nicht mehr aufgerollt werden, weil alte Sachverhalte nur mit großem Aufwand und hohen Kosten geklärt werden können. Deshalb darf diese Grenze nicht durch eine Vereinbarung der Parteien beliebig nach hinten verschoben werden.

Die Verjährung dient in erster Linie dem Schutz des Schuldners. Er soll nach längerer Zeit nicht mehr mit alten Forderungen belastet werden.

Ihr Anspruch als Hauptmieter auf Abrechnung der Betriebskosten verjährt erst nach dreißig Jahren. Die kürzeren Fristen von drei Jahren aus anderen Gesetzen sind darauf nicht sinngemäß anzuwenden.