OGH 4 Ob 134/18m

Können Sie weder ein vertragliches noch ein dingliches Recht auf die von Ihnen bewohnten Räume beweisen, benützen Sie sie ohne Titel. Dann müssen Sie der Räumungsklage des Hauseigentümers weichen.

Ein Mietvertrag entsteht, sobald sich beide Seiten mit Abschlusswillen darüber einig sind, welcher Gegenstand gegen welchen Mietzins für welche Zeit zum Gebrauch überlassen wird. Diese Punkte müssen zumindest bestimmbar sein; das Ende kann auch offen bleiben.

Ein Miet- oder Pachtvertrag kommt zustande, sobald sich beide Seiten über den Gegenstand und den Zins geeinigt haben. Alle übrigen Punkte ergeben sich aus dem, was die Parteien gewollt haben. Lässt sich das nicht ermitteln, gelten die Regeln des Gesetzes.

Eine Vereinbarung über den Mietzins ist jedenfalls dann ausreichend bestimmt, wenn sich der künftige Mietzins nach objektiven Maßstäben errechnen lässt. Ein fixer Betrag muss dafür nicht genannt sein.

Der Mietzins muss im Vertrag nicht in einer Zahl festgelegt sein. Es genügt, wenn der Vertrag alles enthält, was die Bestimmung des Zinses ermöglicht, etwa die Vereinbarung ortsüblicher Bedingungen.

Wenn Sie Geld oder eine Leistung zurückverlangen, weil sich der andere ungerechtfertigt bereichert hat, müssen Sie alle Voraussetzungen dafür beweisen.

In der Klage müssen Sie nicht den gesamten Sachverhalt schildern, aber alle Tatsachen, aus denen sich Ihr Anspruch ergibt, vollständig und knapp vorbringen. Fehlen solche Angaben und lassen sie sich auch durch Fragen des Gerichts nicht ergänzen, wird die Klage abgewiesen.

Ob sich der geltend gemachte Anspruch aus den vorgebrachten Behauptungen ergibt, lässt sich nur anhand des einzelnen Falles beurteilen. Diese Frage ist deshalb nie eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung und öffnet den Weg zum Obersten Gerichtshof nicht.

Ja. Bei einer Klage auf Räumung kommt es darauf an, wie die Dinge beim Schluss der letzten Verhandlung stehen. Ändert sich bis dahin etwas, wird das berücksichtigt.

Jede Partei darf nur einen einzigen Schriftsatz als Rechtsmittel und einen einzigen als Antwort darauf einbringen. Weitere Schriftsätze, Nachträge oder Ergänzungen sind unzulässig, selbst wenn Sie sie noch innerhalb der Frist einbringen.

Ob Ihr Vorbringen eine bestimmte Tatsache enthält und ob es ausreichend genau ist, richtet sich nach dem einzelnen Fall. Solche Fragen haben keine Bedeutung über Ihr Verfahren hinaus. Der Oberste Gerichtshof prüft sie deshalb im Regelfall nicht.

Besonders schwere Verfahrensfehler, die dem Gericht erster Instanz unterlaufen sind, können Sie im Revisionsverfahren nicht mehr geltend machen. Sie müssen solche Fehler also schon früher aufgreifen.

Hat das Berufungsgericht geprüft, ob im erstinstanzlichen Verfahren eine Nichtigkeit vorlag, und dies verneint, ist dieser Punkt erledigt. Sie können ihn in der dritten Instanz nicht mehr aufgreifen.

Verwirft das Berufungsgericht eine Berufung, die auf Nichtigkeit gestützt war, können Sie diesen Beschluss weder mit Revision noch mit Rekurs bekämpfen. Das gilt auch dann, wenn er in das Urteil des Berufungsgerichts aufgenommen wurde.

Eine Räumungsklage gegen jemanden, der eine Wohnung ohne Rechtsgrund benützt, wird wie eine Eigentumsklage behandelt. Der Kläger muss daher vor allem beweisen, dass er Eigentümer der Liegenschaft ist.

Bei einer echten Mietzinsvorauszahlung muss von vornherein datumsmäßig feststehen oder zumindest bestimmbar sein, für welchen Zeitraum sie geleistet wird. Die Abrede, die Vorauszahlung bei einem unbefristeten Vertrag mit der Miete der letzten sechs Monate vor einer möglichen Beendigung zu verrechnen, ist dafür zu unbestimmt.

Ja, und genau daran erkennt man eine erlaubte Vorauszahlung. Eine echte Mietzinsvorauszahlung ist schon nach der Vereinbarung einem bestimmten Zahlungszeitraum zugeordnet und verringert die Belastung in den späteren Perioden; endet das Mietverhältnis vorher, ist der anteilige Betrag zurückzuzahlen. Diese Rückzahlungspflicht darf weder ausgeschlossen noch an Bedingungen geknüpft werden. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, können Sie die Zahlung als verbotene Ablöse zurückfordern.

Ja. Ob eine Klage schlüssig ist, ob also das Vorgebrachte den geltend gemachten Anspruch trägt, lässt sich nur anhand Ihres konkreten Vorbringens beurteilen. Deshalb ist das regelmäßig keine Frage, die der Oberste Gerichtshof aufgreift. Er greift nur bei einer auffallenden Fehlbeurteilung ein.

Nein, wenn Sie ein Recht haben, die Sache zu behalten, das auch gegenüber dem Eigentümer wirkt. Das kann ein dingliches, ein vertragliches oder ein familienrechtliches Recht sein. Beweisen müssen Sie dieses Recht allerdings selbst.