Wem gehört die Hausbesorgerwohnung im Haus?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Hausverwalter, Mieter

Sie steht im schlichten Miteigentum aller Teilhaber und ist der ausschließlichen Benützung durch einen Einzelnen entzogen. Ihre Verwaltung richtet sich nach den allgemeinen Verwaltungsregeln. Wird sie später vermietet, verliert sie ihre Eigenschaft als allgemeiner Teil nicht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1981, zuletzt bestätigt am 20.03.2019 (11 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1981)

Die Hausbesorgerwohnung gehört zu den Teilen der Liegenschaft, die infolge deren rechtsgeschäftlicher oder tatsächlicher Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung durch einen Wohnungseigentümer entzogen sind. Sie steht im schlichten Miteigentum der Teilhaber der Liegenschaft; ihre Verwaltung richtet sich nicht nach § 13 Abs 1 WEG, sondern nach §§ 14, 15 und 17 WEG. Ist eine konkrete Wohnung einer Wohnungseigentumsanlage zur Hausbesorgerwohnung bestimmt worden, so kommt es darauf, ob auch eine andere Wohnung dieser Zweckbestimmung hätte zugeführt werden können oder ob allenfalls überhaupt ohne eine Hausbesorgerwohnung das Auslangen gefunden werden könnte, nicht mehr an. § 1 Abs 3 WEG ist zumindest insoferne zwingend, als nicht von vornherein im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander gültig vereinbart werden kann, dass - anstatt eine Wohnung des Hauses im Sinne des § 1 Abs 3 WEG als Hausbesorgerwohnung zu widmen - eine Eigentumswohnung im Sinne des § 1 Abs 1 WEG von deren Eigentümer den übrigen Wohnungseigentümern zu dem Zweck dauernd vermietet wird, dass diese die Wohnung einem zu bestellenden Hausbesorger als Dienstwohnung zur Verfügung stellen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Aus einer – nur mehrheitlichen – Entscheidung der Eigentümergemeinschaft, die vormalige Hausbesorgerwohnung zu vermieten, ist eine Änderung der Widmung als allgemeiner Teil nicht ableitbar. Die frühere Hausbesorgerwohnung verliert durch ihre Vermietung nicht ihre wohnungseigentumsrechtliche Qualität als allgemeiner Teil der Liegenschaft.OGH 5 Ob 205/10y, 20.12.2010
Die Wohnungseigentumstauglichkeit von Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten oder Abstellplätzen ist durch § 2 Abs 2 WEG zwingend geregelt. Nutzwertfestsetzungen und Grundbuchseintragungen, die gegen diese zwingenden Grundsätze verstoßen, sind nichtig.OGH 5 Ob 129/07t, 28.08.2007
Hier: Benützungsentgelt für eine Wohnung, die nicht als Hausbesorgerdienstwohnung gewidmet war, tatsächlich aber vom Hausbesorger bewohnt wurde.OGH 5 Ob 57/83, 31.01.1984

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0082959 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 11.

OGH 5 Ob 214/18h, 20.03.2019, Fall aus Wien

Im Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 2 · Begriffsbestimmungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Verwalter Grenzen des Einzelrechts gegen den Verwalter

Kann ich den Hausverwalter allein zu seinen Pflichten zwingen?

Nein, nur in bestimmten Fällen. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht nur jene Verwalterpflichten durchsetzen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Geht es um Anliegen, die alle Eigentümer gemeinsam betreffen, bleibt Ihnen nur, eine Abstimmung anzustoßen, damit die Mehrheit dem Verwalter eine Weisung erteilt.

günstig für Verwalter Vertretungsmacht des Hausverwalters

Kann der Hausverwalter uns nach außen unbeschränkt verpflichten?

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen ohne Beschränkung. Das gilt nicht nur für gewöhnliche Verwaltungsgeschäfte, sondern auch für außergewöhnliche Maßnahmen. Nach außen wirkt sein Handeln daher auch dann, wenn er im Innenverhältnis mehr getan hat, als ihm erlaubt war.