WEG 2002 § 2

Als Wohnungseigentümer dürfen Sie an Ihrem Anteil Rechte für andere Personen begründen. Sie können daher auch an Ihrer Eigentumswohnung ein Wohnungsrecht einräumen.

Wurde Ihnen die zugesagte Wohnung nach ihrer Beziehbarkeit übergeben, können Sie sich gegen jeden wehren, der sich ohne Recht Ansprüche daran anmaßt. Das gilt auch gegenüber anderen Wohnungseigentumsbewerbern. Dieser Schutz erstreckt sich aber nur auf das Objekt, das Ihnen tatsächlich übergeben wurde.

Nein. Die Regeln des Wohnungseigentums beziehen sich immer auf eine einzige Liegenschaft. Die Rücklage ist gebundenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft, gesondert zu verwahren und nur für Aufwendungen dieser Liegenschaft zu verwenden.

Nein, sie ist ein allgemeiner Teil des Hauses, ebenso wie Außenmauern, Trennwände und die Außenhaut des Gebäudes. Das gilt auch dann, wenn der Keller darunter Zubehör Ihrer Wohnung ist. Ein Durchbruch nimmt daher allgemeine Teile in Anspruch.

Teile des Hauses, die andere mitbenützen müssen, um ihre eigenen oder gemeinsamen Rechte ausüben zu können, sind allgemeine Teile der Liegenschaft. An ihnen kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Geschieht es doch, sind die Widmung, die Nutzwertfestsetzung und die darauf aufbauenden Eintragungen nichtig.

An einem Objekt kann nur dann Wohnungseigentum begründet werden, wenn es nach allen Seiten baulich abgeschlossen ist. Im Übrigen richtet sich die Beurteilung danach, was im Verkehr üblicherweise als eigenes Objekt angesehen wird.

Ein Raum oder eine Fläche wird dadurch Zubehör Ihrer Eigentumswohnung, dass das Wohnungseigentum samt dem Umfang des Zubehörs im Grundbuch eingetragen wird. Danach teilt das Zubehör zwingend das Schicksal der Wohnung. Abtrennen lässt es sich mit Wirkung gegenüber jedermann nur durch einen entsprechenden Vertrag, eine neuerliche Nutzwertfestsetzung und eine neue Eintragung.

An Teilen, die schon nach ihrer tatsächlichen Beschaffenheit nicht selbständig und ausschließlich benützt werden können, kann nie Wohnungseigentum begründet werden. Es müssen sie nicht alle Miteigentümer benützen können. Es genügt, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist.

Nein. Eine Fläche, die als Zubehör zu Ihrer Wohnung gehören soll, muss zwar deutlich abgegrenzt sein, aber nicht unbedingt durch Zaun oder Mauer. Es genügt jede sinnlich wahrnehmbare Abgrenzung, etwa eine Hecke. Ob sie deutlich genug ist, richtet sich nach der Verkehrsauffassung; in einem Zweifamilienhaus gelten geringere Anforderungen als in einer großen Wohnanlage.

Wofür ein Wohnungseigentumsobjekt gewidmet ist, ergibt sich aus der Einigung der Wohnungseigentümer, meist aus dem Wohnungseigentumsvertrag. Widmungen aus dem Baurecht oder der Raumordnung bestimmen die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nicht.

Liegt die gesamte Hydraulik des Stapelparkers nicht in einem Raum, der zu einem Wohnungseigentumsobjekt gehört, sondern auf einer allgemeinen Fläche, ist der Mechanismus ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Die Kosten treffen dann nicht Sie allein.

Ob eine Fläche allen Miteigentümern gemeinsam gehört, hängt allein von ihrem Zweck auf der Liegenschaft ab. Verbindet ein Weg die einzigen Gemeinschaftsflächen miteinander, ist er ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Daran ändert sich nichts, wenn man diese Flächen auch über eine öffentliche Straße erreichen könnte, selbst wenn dieser Umweg kürzer oder bequemer wäre.

Ja. Eine Dachterrasse, die nur von einer bestimmten Wohnung aus zugänglich ist und nur von deren Eigentümer benützt werden kann, gehört zu dieser Wohnung. Sie wird nicht dadurch zum allgemeinen Teil des Hauses, dass der Rauchfangkehrer sie einige Male im Jahr als Zugang zum Kamin benützen muss.

Nein, nicht ohne Weiteres. Die Decke zwischen Ihrer Wohnung und dem darunter liegenden Keller gehört auch dann allen Miteigentümern, wenn der Keller als Zubehör zu Ihrer Wohnung gehört. Ein Durchbruch greift daher auf einen allgemeinen Teil des Hauses zu.

Freiflächen zählen nur dann zu Ihrem Wohnungseigentumsobjekt, wenn sie unmittelbar daran anschließen und schon nach der Bauweise klar erkennbar allein dazugehören. Die bauliche Abgeschlossenheit des Objekts darf sich dadurch nach der Verkehrsauffassung nicht ändern. Vorplätze vor Garagen sind keine Bestandteile der Garage.

Grundsätzlich nein. Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, die Schlüssel zu Ihrer Wohnung ausschließlich selbst zu besitzen. Ihr Wohnungseigentum gibt Ihnen das Recht, Ihr Objekt allein zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Sie können Ihren Wohnungseigentumsanteil nur so weit mit einem Recht für andere belasten, als es um Ihr ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht geht. Ihr bloßes Mitbenützungsrecht an allgemeinen Teilen des Hauses kann nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein, die nur auf Ihrem Anteil eingetragen wird.

Erst mit Ihrer eigenen schriftlichen Erklärung. Räumt Ihnen der Wohnungseigentumsorganisator schriftlich eine Option auf ein Wohnungseigentumsobjekt ein, sind Sie dadurch noch nicht gebunden. Gebunden sind Sie erst, wenn Sie Ihrerseits eine schriftliche Optionserklärung abgeben.

Wohnungseigentum ist ein dingliches Recht am Miteigentum an einer einzelnen im Grundbuch eingetragenen Liegenschaft. Ihr Wohnungseigentumsobjekt muss ein Teil genau dieser Liegenschaft sein. Ein und derselbe Miteigentumsanteil kann sich nicht gleichzeitig auf mehrere Liegenschaften erstrecken.

Nein. Die Vormerkung sichert Ihnen den Erwerb nur unter der Bedingung, dass er später gerechtfertigt wird; erst dann wirkt er auf den Zeitpunkt der Vormerkung zurück. Bis dahin sind Sie noch nicht Eigentümer der Anteile, und der mit Ihnen geschlossene Vertrag reicht noch nicht aus, um Wohnungseigentum zu begründen.

Wohnungseigentum ist die untrennbare Verbindung eines rechnerischen Miteigentumsanteils an der Liegenschaft mit einem Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt. Dieses Nutzungsrecht ähnelt einer Dienstbarkeit.

Die Schriftform gilt nur für die wesentlichen Punkte eines Vertrags über die Begründung von Wohnungseigentum. Die einvernehmliche Widmung von Räumen oder Flächen als allgemeine Teile des Hauses gehört nicht dazu. Sie ist eine Nebenabrede und kann auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten getroffen werden.

Im Rahmen Ihres alleinigen Verfügungsrechts dürfen Sie Ihren Anteil mit Dienstbarkeiten belasten. Das gilt nicht nur für persönliche Rechte wie ein Wohnrecht, sondern grundsätzlich auch für Rechte zugunsten eines anderen Objekts. Dabei können das begünstigte und das belastete Objekt zur selben Gemeinschaft gehören.

Ja. Wohnungseigentum kann nur an Räumen bestehen, denen die Verkehrsauffassung eine selbständige wirtschaftliche Bedeutung zuerkennt. Das ist zwingend geregelt: Festsetzungen der Nutzwerte und Grundbuchseintragungen, die dagegen verstoßen, sind nichtig.

Nein. Die Hausbesorgerwohnung und andere dauernd dem gemeinsamen Gebrauch gewidmete Räume sind vom Wohnungseigentum ausgeschlossen; für sie wird kein Nutzwert festgesetzt. Die Summe der übrigen Nutzwerte vermindert sich dadurch nicht.

An einer Wohnung, die für den Hausbesorger der Liegenschaft bestimmt ist, kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Vereinbarungen, die das dennoch vorsehen, sind unwirksam, und darauf gestützte Eintragungen im Grundbuch sind von vornherein nichtig.

Sie steht im schlichten Miteigentum aller Teilhaber und ist der ausschließlichen Benützung durch einen Einzelnen entzogen. Ihre Verwaltung richtet sich nach den allgemeinen Verwaltungsregeln. Wird sie später vermietet, verliert sie ihre Eigenschaft als allgemeiner Teil nicht.

Verstößt die Begründung von Wohnungseigentum gegen das Verbot, es an bestimmten Objekten wie einer Hausbesorgerwohnung zu begründen, so ist das nichtig. Auch die darauf aufbauenden Eintragungen im Grundbuch sind mit Nichtigkeit bedroht.

Nein. Es genügt, wenn die Auslegung der schriftlichen Erklärung aus Ihrer Sicht ergibt, dass Ihnen das Wohnungseigentum an einer bestimmt bezeichneten Wohnung eingeräumt werden soll. Der Rechtsgrund muss aus der Erklärung erkennbar sein, alle Einzelheiten des Geschäfts müssen aber nicht enthalten sein.

Nein. Bei der Festsetzung der Nutzwerte wird nur als Vorfrage beurteilt, ob ein Objekt für Wohnungseigentum überhaupt geeignet ist. An der baurechtlichen Widmung oder Bewilligung ändert das nichts, und diese ist dafür auch nicht maßgeblich. Wird einem Durchgangsraum die Eignung abgesprochen, hilft der Hinweis auf die Bauvorschriften nicht.