Wann beginnt die Frist nach dem Tod des Geschäftsmieters?
betrifft Erbe, Vermieter, Mieter, Unternehmer
Für die Anhebung des Mietzinses bei Geschäftsräumen kommt es auf den Tod des Mieters an. Mit dem Tod ist der maßgebliche Sachverhalt endgültig eingetreten. Wann die Einantwortung an die Erben rechtskräftig wird, spielt dafür keine Rolle.
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Ständige Rechtsprechung seit 1996, zuletzt bestätigt am 08.10.2024 (10 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1996)
Mit dem Tod verwirklicht sich der maßgebliche Sachverhalt endgültig und abschließend. Wann die Einantwortungsurkunde in Rechtskraft erwächst, ist für § 46 a Abs 2 MRG nicht maßgeblich, weil diese tatbestandsmäßig an den Übergang der Mietrechte vom ruhenden Nachlass auf den Erben nicht anknüpft, sondern lediglich den Tod des Geschäftsraummieters voraussetzt.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Abgesehen von den Fällen, in denen verpflichtend ein bedingtes Anhebungsbegehren zu stellen ist, wird die Mietzinsanhebung vom Vermieter dann innerhalb der analog anzuwendenden Präklusivfrist des § 12a Abs 2 MRG begehrt, wenn dies innerhalb von sechs Monaten ab Rechtskraft der Einantwortung an den Universalrechtsnachfolger geschieht. Sowohl die Frage nach der Universalrechtsnachfolge als auch nach der Weiterführung des Unternehmens im Bestandobjekt sind zum Zeitpunkt des Todes des bisherigen Hauptmieters oftmals nicht geklärt.OGH 5 Ob 147/24i, 08.10.2024
- Ist die Anzeige so formuliert, dass sie – abgesehen vom Tod des bisherigen Hauptmieters – dem Vermieter keine Hinweise auf den potentiellen Rechtsnachfolger und dessen Absicht, das Unternehmen im Bestandobjekt fortzuführen, erkennen lässt, ist eine Verpflichtung der Vermieterin, ein bedingtes Anhebungsbegehren zu stellen, zu verneinen. Sollte die Vermieterin allerdings im Weg einer solchen Anzeige – die nach der Rechtsprechung zu § 12a Abs 1 MRG zwar an keine bestimmte Form gebunden ist, deren Inhalt nach ihrem objektiven Erklärungswert (RS0014160) aber klar sein muss und die die Feststellung der maßgeblichen Änderungen zuverlässig und eindeutig ermöglicht – verlässliche Kenntnis vom Sachverhalt und dem künftigen Rechtsübergang erlangt haben, wird von einer derartigen Verpflichtung zu einem bedingten Erhöhungsbegehren auszugehen sein.OGH 5 Ob 78/24t, 03.09.2024
- Der Tatbestand des § 46a Abs 2 MRG wird nur erfüllt, wenn das gesamte Mietverhältnis durch den Tod des Hauptmieters auf dessen Rechtsnachfolger übergeht und nicht auch schon dann, wenn dies nur auf einen von mehreren Mitmietern zutrifft.OGH 5 Ob 124/07g, 20.11.2007
- Von diesem Zeitpunkt der grundsätzlichen Auslösung des Anhebungsrechts ist die Frage zu unterscheiden, wem gegenüber die Mietzinsanhebung begehrt werden kann. Diese kann nur gegenüber den Universalsukzessoren des verstorbenen Mieters gegenüber begehrt werden.OGH 5 Ob 291/05p, 24.01.2006
- Ist daher der Hauptmieter vor dem 1.3.1994 verstorben, kann § 46a Abs 2 MRG nicht angewendet werden.OGH 5 Ob 1/96, 24.02.1998
Alle 6 Ergänzungen anzeigen
- Dass damit jene Vermieter benachteiligt werden, deren Geschäftsraummieter den 1.3.1994 gerade nicht mehr erlebten, trifft vordergründig zwar zu, macht die Regelung jedoch nicht verfassungsrechtlich bedenklich.OGH 5 Ob 2424/96y, 14.01.1997
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0105708 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 4 von 10.
- OGH 5 Ob 147/24i, 08.10.2024, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 78/24t, 03.09.2024, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 47/24h, 13.05.2024, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 146/18h, 28.08.2018, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 46a · Hauptmietzins bei bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten
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