OGH 5 Ob 147/24i

Grundsätzlich ja. Es zählt nicht allein Ihr Wille, sondern wie ein redlicher Empfänger Ihre Erklärung nach allen Umständen verstehen musste; wer eine Urkunde ungelesen unterschreibt, nimmt ihren Inhalt in Kauf. Anders ist es, wenn der andere Sie bewusst über den Inhalt getäuscht hat oder beide dasselbe gewollt haben.

Das Gericht darf seine Entscheidung nicht auf eine rechtliche Überlegung stützen, die Sie nicht beachtet haben und auf die Sie das Gericht nicht hingewiesen hat. Sie müssen die Gelegenheit bekommen, sich dazu zu äußern.

Die Frist für das Erhöhungsbegehren beginnt auch dann, wenn der Vermieter auf anderem Weg als durch eine Anzeige sicher vom Verkauf des Unternehmens erfährt. Bloßes Übersehen aus Nachlässigkeit reicht dafür nicht. Ist der Vermieter eine Gesellschaft, muss ein Organ oder die mit der Hausverwaltung betraute Person Bescheid wissen.

Zeigen Verkäufer und Käufer dem Vermieter den Übergang des Mietrechts an, ist er ausreichend informiert. Auch wenn er meint, die Voraussetzungen lägen gar nicht vor, muss er innerhalb von sechs Monaten ein vorsorgliches Erhöhungsbegehren stellen. Sonst verliert er diese Möglichkeit, falls sich der Übergang später doch bestätigt.

Für die Anhebung des Mietzinses bei Geschäftsräumen kommt es auf den Tod des Mieters an. Mit dem Tod ist der maßgebliche Sachverhalt endgültig eingetreten. Wann die Einantwortung an die Erben rechtskräftig wird, spielt dafür keine Rolle.

Eine Frage von erheblicher Bedeutung liegt nicht vor, wenn bloß rein theoretische Fragen gelöst werden sollen. Ihr Rechtsmittel muss also eine Frage betreffen, deren Beantwortung für den Fall tatsächlich etwas ändert.

Dann läuft die Frist nicht. Ohne ordnungsgemäße Anzeige kann Ihr Recht auf Anhebung des Mietzinses nicht verfallen, und Sie können ihn auch rückwirkend ab dem Zinstermin nach der Veräußerung geltend machen. Auf eine sonstige Kenntnis kommt es nicht an.

Die schrittweise Anhebung des Mietzinses bei Geschäftsräumen ist nur möglich, wenn die Mietrechte durch den Tod des Mieters als Ganzes auf einen Rechtsnachfolger übergehen. Fehlt ein solcher Übergang des gesamten Vermögens, gibt es kein Recht zur Anhebung.

Für die schrittweise Anhebung des Mietzinses nach dem Tod des Geschäftsraummieters gelten dieselben Regeln wie beim Verkauf eines Unternehmens. Der Übergang ist dem Vermieter anzuzeigen, und er muss die Anhebung innerhalb der dafür vorgesehenen Frist verlangen. Versäumt er das, verliert er dieses Recht.