Darf mich ein einzelner Miteigentümer des Hauses kündigen?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Miteigentümer, Wohnungseigentümer, Vermieter

Hat ein Miteigentümer durch eine Aufteilung der Nutzung einen Teil des Hauses allein zugewiesen bekommen, darf er diesen Teil vermieten und den Mietvertrag auch allein aufkündigen. Er handelt dabei aber als Vertreter aller Miteigentümer, die gemeinsam Ihre Vertragspartner sind. Besteht Wohnungseigentum, tritt die Eigentümergemeinschaft an diese Stelle.

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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 28.03.2023 (16 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Wurde einem Miteigentümer der physische Besitz eines Teiles der Liegenschaft durch Benützungsregelung allein überlassen, liegt darin auch eine Verwaltungsvollmacht zur Vermietung dieses Teiles, die ihn auch berechtigt, das von ihm eingegangene Mietverhältnis ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer aufzukündigen. Dies ändert nichts daran, daß als Partei des Kündigungsstreites nicht der Minderheitseigentümer allein, sondern alle Miteigentümer als Bestandgeber anzusehen sind, als deren Vertreter beziehungsweise Verwalter der Nutzungsberechtigte auftritt. Die rechtsgestaltende Wirkung der Aufkündigung erstreckt sich auch auf sie als einheitliche Streitpartei. Wurde hinsichtlich einzelner Miteigentümer Wohnungseigentum begründet, ist Partei des Kündigungsstreites auf Aktivseite materiellrechtlich die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Auch der benützungsgeregelte Minderheitseigentümer ist im Kündigungs- bzw Übergabsverfahren alleine aktiv legitimiert.OGH 4 Ob 100/18m, 27.11.2018
Der Minderheitseigentümer hat hinsichtlich des ihm zur alleinigen Benützung zugewiesenen Teiles der Liegenschaft Verwaltungsvollmacht. Er ist als gemeinsam bestellter Verwalter auch berechtigt, allein Verwaltungshandlungen vorzunehmen.OGH 5 Ob 266/03h, 24.02.2004
Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt die Sachlegitimation, Mietverhältnisse aufzukündigen, die an einzelnen Wohnungseigentumsobjekten bereits vor der Begründung des Wohnungseigentums eingegangen wurden.OGH 5 Ob 146/99b, 15.06.1999
Der Wohnungseigentümer des Mietobjektes kann allein kündigen, wenn nach dem hypothetischen Parteiwillen aller Mit- und Wohnungseigentümer - wie bei der gegenseitigen Einräumung von Wohnungseigentum üblich - von einer Abtretung des diesbezüglichen Gestaltungsrechtes auszugehen ist. Abzulehnen ist in derartigen Fällen jedenfalls die Kündigungslegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft, da dieser Rechtspersönlichkeit nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft, nicht aber hinsichtlich einzelner Wohnungen zukommt, die in Sondernutzung stehen.OGH 5 Ob 238/98f, 13.10.1998

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0107643 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 16.

OGH 4 Ob 27/23h, 28.03.2023, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 100/18m, 27.11.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 833 · Rechte der Theilhaber in der gemeinschaftlichen Sache
ABGB § 1116
Zivilprozessordnung (ZPO) Art. 14
ZPO § 561

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