Darf mich ein einzelner Miteigentümer des Hauses kündigen?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Miteigentümer, Wohnungseigentümer, Vermieter

Hat ein Miteigentümer durch eine Aufteilung der Nutzung einen Teil des Hauses allein zugewiesen bekommen, darf er diesen Teil vermieten und den Mietvertrag auch allein aufkündigen. Er handelt dabei aber als Vertreter aller Miteigentümer, die gemeinsam Ihre Vertragspartner sind. Besteht Wohnungseigentum, tritt die Eigentümergemeinschaft an diese Stelle.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 28.03.2023 (16 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Wurde einem Miteigentümer der physische Besitz eines Teiles der Liegenschaft durch Benützungsregelung allein überlassen, liegt darin auch eine Verwaltungsvollmacht zur Vermietung dieses Teiles, die ihn auch berechtigt, das von ihm eingegangene Mietverhältnis ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer aufzukündigen. Dies ändert nichts daran, daß als Partei des Kündigungsstreites nicht der Minderheitseigentümer allein, sondern alle Miteigentümer als Bestandgeber anzusehen sind, als deren Vertreter beziehungsweise Verwalter der Nutzungsberechtigte auftritt. Die rechtsgestaltende Wirkung der Aufkündigung erstreckt sich auch auf sie als einheitliche Streitpartei. Wurde hinsichtlich einzelner Miteigentümer Wohnungseigentum begründet, ist Partei des Kündigungsstreites auf Aktivseite materiellrechtlich die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Auch der benützungsgeregelte Minderheitseigentümer ist im Kündigungs- bzw Übergabsverfahren alleine aktiv legitimiert. OGH 4 Ob 100/18m, 27.11.2018
Der Minderheitseigentümer hat hinsichtlich des ihm zur alleinigen Benützung zugewiesenen Teiles der Liegenschaft Verwaltungsvollmacht. Er ist als gemeinsam bestellter Verwalter auch berechtigt, allein Verwaltungshandlungen vorzunehmen. OGH 5 Ob 266/03h, 24.02.2004 · im RIS ↗
Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt die Sachlegitimation, Mietverhältnisse aufzukündigen, die an einzelnen Wohnungseigentumsobjekten bereits vor der Begründung des Wohnungseigentums eingegangen wurden. OGH 5 Ob 146/99b, 15.06.1999 · im RIS ↗
Der Wohnungseigentümer des Mietobjektes kann allein kündigen, wenn nach dem hypothetischen Parteiwillen aller Mit- und Wohnungseigentümer - wie bei der gegenseitigen Einräumung von Wohnungseigentum üblich - von einer Abtretung des diesbezüglichen Gestaltungsrechtes auszugehen ist. Abzulehnen ist in derartigen Fällen jedenfalls die Kündigungslegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft, da dieser Rechtspersönlichkeit nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft, nicht aber hinsichtlich einzelner Wohnungen zukommt, die in Sondernutzung stehen. OGH 5 Ob 238/98f, 13.10.1998 · im RIS ↗

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0107643 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 16.

OGH 4 Ob 27/23h, 28.03.2023, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 100/18m, 27.11.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 833 · Rechte der Theilhaber in der gemeinschaftlichen Sache
ABGB § 1116
Zivilprozessordnung (ZPO) Art. 14
ZPO § 561

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Vertrag eines Miteigentümers ohne Zustimmung

An wen richte ich meine Kündigung, wenn nur ein Miteigentümer vermietet hat?

Schließt ein Miteigentümer allein einen Vertrag, ohne dass die anderen Miteigentümer zugestimmt haben, verletzt er zwar seine Pflichten gegenüber den anderen, ist aber selbst an den Vertrag gebunden. Sie können daher Ihre Ansprüche aus dem Vertrag direkt gegen ihn durchsetzen. Hat er Ihnen allein und nicht im Namen aller Eigentümer etwas vermietet, können Sie als Mieter auch nur ihm gegenüber kündigen und müssen sich nicht an alle Miteigentümer wenden.

günstig für Mieter Vermietung durch einen Miteigentümer

Mit wem habe ich einen Mietvertrag, wenn nur ein Miteigentümer vermietet?

Ein Miteigentümer, dem bestimmte Räume der gemeinsamen Liegenschaft zur Nutzung zugewiesen sind, darf für alle Miteigentümer vermieten. Auch wenn er das nicht ausdrücklich sagt, handelt er im Zweifel als Vertreter aller Miteigentümer. Ihr Mietverhältnis kommt daher mit allen Miteigentümern zustande, unabhängig davon, ob mit deren Anteilen Wohnungseigentum verbunden ist.