OGH 4 Ob 27/23h

Besteht zwischen den Miteigentümern ein Mietverhältnis, gilt dessen Kündigung als außergewöhnliche Verwaltungsmaßnahme. Wer kündigen will, muss sich dafür zuvor vom Gericht im Außerstreitverfahren ermächtigen lassen.

Nein. Soll einem Miteigentümer, der zugleich Mieter ist, gekündigt werden, darf er an dieser Entscheidung nicht mitwirken, auch dann nicht, wenn ihm die Mehrheit der Anteile gehört. Niemand darf in eigener Sache Richter sein. Für die Kündigung braucht es die Zustimmung aller übrigen oder des Gerichts.

Wird eine Wohnung in einem Haus, das mehreren gemeinsam gehört, an einen Miteigentümer vermietet, ist das eine außergewöhnliche Verwaltungsmaßnahme. Ihr müssen alle Miteigentümer zustimmen.

Soll der Mietvertrag mit einem Miteigentümer gekündigt werden, muss auch dessen fehlende Zustimmung durch eine Entscheidung des Gerichts im Außerstreitverfahren ersetzt werden.

Stützt der Vermieter eine Räumungsklage auf die vorzeitige Auflösung des Vertrags, muss der Klagegrund noch am Schluss der Verhandlung in erster Instanz vorliegen. Dass er im Zeitpunkt der Klage bestanden hat, genügt also nicht.

Wer eine gerichtliche Aufkündigung einbringt, muss schon in diesem Zeitpunkt dazu berechtigt sein. Fehlt diese Berechtigung, kann der Mangel nachträglich nicht mehr behoben werden.

Der Vermieter kann einzelne Teile Ihrer Wohnung aufkündigen, wenn er sie dringend selbst braucht. Für diese Teilkündigung gilt die sonst nötige Mindestdauer seines Eigentums am Haus nicht. Sie ist ein eigenständiger Kündigungsgrund.

Hat ein Miteigentümer durch eine Aufteilung der Nutzung einen Teil des Hauses allein zugewiesen bekommen, darf er diesen Teil vermieten und den Mietvertrag auch allein aufkündigen. Er handelt dabei aber als Vertreter aller Miteigentümer, die gemeinsam Ihre Vertragspartner sind. Besteht Wohnungseigentum, tritt die Eigentümergemeinschaft an diese Stelle.