WEG 2002 § 30

Bei Verbundfenstern, deren Außen- und Innenteile fest zu einer Einheit verbunden sind, gehört das ganze Fenster zur Außenhaut des Hauses. Die Erhaltung trägt daher der Vermieter beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft, und zwar für den äußeren wie für den inneren Flügel.

Ein gemeinsamer Verwalter ist zu bestellen, wenn die Miteigentümer die Verwaltung nicht selbst besorgen können oder das nicht sinnvoll ist. Zusätzlich muss die Bestellung im Interesse aller Miteigentümer liegen.

Nein. Das Individualrecht des einzelnen Wohnungseigentümers besteht nur dazu, Erhaltungsarbeiten zu bewirken, nicht dazu, sie zu verhindern oder aufzuschieben. Die Aufzählung dieser Rechte im Gesetz ist abschließend; Voraussetzung für den Gang zum Gericht ist die Untätigkeit der Mehrheit oder des Verwalters.

Mit der Bestellung eines vorläufigen Verwalters endet die Selbstverwaltung durch die Eigentümer, und auch die Auswahl der Person wird ihnen vorweggenommen. Deshalb muss allen Mit- und Wohnungseigentümern Gelegenheit gegeben werden, sich zur Zweckmäßigkeit der Bestellung und zur Eignung der vorgesehenen Person zu äußern. Das muss bereits in erster Instanz geschehen, weil später kein neues Vorbringen mehr zulässig ist.

Ein Wohnungseigentümer kann auch ohne Zustimmung der anderen handeln, wenn sonst schwerwiegende Nachteile für die Gemeinschaft entstehen könnten. Droht bei Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses eine Frist abzulaufen, muss der Mehrheitsbeschluss noch nicht bei der Klage vorliegen. Es genügt, wenn er bis zum Schluss der Verhandlung nachgereicht wird.

Weil der Begriff der Erhaltung weit verstanden wird, können Sie als einzelner Wohnungseigentümer in sehr weitem Umfang die Durchführung von Arbeiten durchsetzen. Voraussetzung ist nur, dass die Mehrheit oder der Verwalter untätig bleibt, wobei auch eine mehrheitliche Ablehnung als Untätigkeit gilt. Das Gericht trägt die Arbeiten dann in angemessener Frist auf und berücksichtigt dabei Dringlichkeit, Kosten und Finanzierbarkeit.

Arbeiten gegen Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, sind grundsätzlich unabhängig von der Höhe der Kosten durchzuführen. Nur wenn der Aufwand im Verhältnis zum Wert der gesamten Liegenschaft wirtschaftlich nicht mehr vertretbar ist, besteht keine Pflicht zur Erhaltung mehr. Zählt die Sanierung noch zur Erhaltung, ist sie eine Sache der ordentlichen Verwaltung, und die Minderheit ist an einen gültigen Mehrheitsbeschluss gebunden.

Nein, nur in bestimmten Fällen. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht nur jene Verwalterpflichten durchsetzen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Geht es um Anliegen, die alle Eigentümer gemeinsam betreffen, bleibt Ihnen nur, eine Abstimmung anzustoßen, damit die Mehrheit dem Verwalter eine Weisung erteilt.

Ja, wenn die Arbeit dringend ist. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht beantragen, dass Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden, auch wenn die Mehrheit dagegen ist. Entscheidend sind dabei vor allem die Dringlichkeit sowie die Kosten und die Finanzierbarkeit.

Erhaltungsarbeiten sind Sache der Eigentümergemeinschaft, die dabei vom Verwalter vertreten wird. Im Verfahren zwischen den Wohnungseigentümern kann das Gericht aber niemandem auftragen, die Arbeiten durchzuführen. Es ersetzt vielmehr den abgelehnten oder versäumten Mehrheitsbeschluss, und an diese Entscheidung ist der Verwalter gebunden.

Ja. Als Wohnungseigentümer können Sie dringende Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses bei Gericht durchsetzen, auch wenn im Wohnungseigentumsvertrag etwas anderes über die Kostentragung vereinbart wurde. Eine solche Vereinbarung betrifft nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander und steht Ihrem Antrag nicht entgegen.

Ja. Auch eine Vereinbarung, die alle Wohnungseigentümer geschlossen haben, ist gegenüber der Eigentümergemeinschaft nichts anderes als ein Beschluss. Sie ist deshalb gegen einen späteren, abweichenden Beschluss nicht besonders geschützt; auch die Aufnahme in ein Gerichtsprotokoll ändert daran nichts.

Steht an einem Anteil ein Fruchtgenussrecht, übt der Fruchtgenussberechtigte anstelle des belasteten Miteigentümers die Nutzungs- und Verwaltungsrechte allein aus. Er kann daher auch einen Antrag zur Bildung, Erhöhung oder Verminderung der Rücklage stellen. Beim Anteil eines Wohnungseigentümers gilt dabei nichts anderes als beim Anteil eines schlichten Miteigentümers.

Nein. Zeigt sich nach Begründung von Wohnungseigentum, dass das Haus schwere statische Mängel hat, löst das die Gemeinschaft nicht auf. Die notwendige Sanierung zählt zur Erhaltung und damit zur ordentlichen Verwaltung, über die die Mehrheit beschließen kann. An einen gültigen Mehrheitsbeschluss ist auch die Minderheit gebunden, und die Aufhebung der Gemeinschaft ist ausgeschlossen.

Setzt ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Verwaltungshandlungen, obwohl ohnehin ein gemeinsamer Verwalter bestellt ist, können Sie dagegen nicht im vereinfachten Antragsverfahren vorgehen. Die dafür vorgesehenen Bestimmungen betreffen nur die Pflichten und die Abberufung des bestellten Verwalters, nicht die Abwehr von Eingriffen durch Haussprecher oder Vertrauensleute.

Bildet der Mehrheitseigentümer den Willen der Gemeinschaft durch seine Erklärung allein und wird das als Beschluss bekanntgemacht, läuft dadurch eine Frist. Sie müssen sich dagegen zunächst mit den Regeln über die Anfechtung von Beschlüssen wehren.

Als Minderheitseigentümer können Sie die ordentliche Verwaltung durch den Mehrheitseigentümer gerichtlich überprüfen lassen, sein Handeln ebenso wie sein Untätigbleiben. Das setzt aber voraus, dass Ihnen sonst ein unverhältnismäßiger Nachteil entstünde; dass Ihre Interessen beeinträchtigt werden, genügt allein nicht. Geht es nicht mehr um die ordentliche Verwaltung, bleiben Ihnen nur die übrigen Minderheitsrechte oder eine Klage.

Die gesetzlichen Regeln über die Vertretung der Eigentümergemeinschaft sind im Grundsatz abschließend. Sie schließen es aber nicht aus, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine dritte Person oder einen Wohnungseigentümer für ganz bestimmte, eng begrenzte Aufgaben bevollmächtigt. Ohne diese Möglichkeit wäre die vom Gesetz vorgesehene Selbstverwaltung gar nicht durchführbar.

Nein. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie im Außerstreitverfahren nicht sämtliche allgemeinen Pflichten des Verwalters gegen ihn durchsetzen. Der Verweis im Gesetz ist enger zu verstehen, als sein Wortlaut vermuten lässt.

Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses auch gegen den Willen der Mehrheit verlangen. Das gilt aber nicht für Maßnahmen, die den Standard des Hauses verschlechtern. Solche Maßnahmen können Sie selbst dann nicht erzwingen, wenn eine Behörde sie aufgetragen hat.