Darf der Vermieter teure Geräte über die Betriebskosten verrechnen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Hausbesorger

Nein. Was der Vermieter dem Hausbesorger für seine Arbeit rund um das Haus zahlt, darf er Ihnen als Betriebskosten anlasten, ebenso kleinere Ausgaben für Geräte und Material. Die Anschaffung teurer technischer Geräte oder unüblicher Ausrüstung zählt dagegen nicht zu den Betriebskosten, sondern muss der Vermieter selbst tragen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1999, zuletzt bestätigt am 21.12.2017 (6 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1999)

Überwälzbar sind gemäß § 21 Abs 1 Z 8 MRG alle zur Abgeltung von Entgelts- und Ersatzansprüchen des Hausbesorgers geleisteten Zahlungen, sofern sich diese Ansprüche auf den im HBG geregelten Aufgabenbereich des Hausbesorgers beziehen. Dazu gehören auch die einer besonderen Vereinbarung überlassenen Entlohnungsansprüche des Hausbesorgers nach § 12 HBG für andere Dienstleistungen, die mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehen (§ 4 Abs 3 HBG). Die Kosten der für solche Dienstleistungen erforderlichen Geräte und Materialien sind zu den überwälzbaren Betriebskosten zu zählen, wenn es sich um nicht besonders ins Gewicht fallende Ausgaben handelt. Anschaffungskosten für teures technisches Gerät oder für Gegenstände, von denen es nicht als üblich angesehen werden kann, daß sie dem Hausbesorger vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden, sind daher als Erhaltungsaufwand und nicht als Betriebskosten zu behandeln.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Kosten für die Anbringung von Sicherungshaken im Mauerwerk (zur Absicherung des Fensterreinigers) sind unabhängig von der Höhe des Kostenaufwands keine „Kosten der für die Reinigungsarbeiten erforderlichen Gerätschaften und Materialien" im Sinne der §§ 21 Abs 1 Z 8, 23 Abs 1 Z 1 MRG, jeweils idF vor der WRN 2000, weil es sich dabei nicht um „laufende" Kosten des „Betriebes", sondern um eine einmalige technische Ausstattung des Gebäudes handelt.OGH 5 Ob 259/08m, 10.02.2009
Die rechtliche Differenzierung in Betriebskosten im engeren Sinn und Aufwendungen für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen iSd § 24 MRG ist auch bei den Aufwendungen des Vermieters für den Hausbesorger zu beachten. Geht es um die nach §§ 3, 4 Abs 1 HBG zu erbringenden Dienstleistungen, für die das zu vereinbarende Entgelt bis zu einem gewissen Grad objektiviert und vom tatsächlichen Ausmaß der Arbeitsleistung unabhängig ist, so genügt für die Überwälzung auf die Mieter grundsätzlich der Nachweis der Zahlung durch den Vermieter, während bei einer vom Vermieter getroffenen Sondervereinbarung über die Wartung von Gemeinschaftsanlagen durch den Hausbesorger die Kostenbeteiligung der benützungsberechtigten Mieter von einer im Betrieb befindlichen Anlage beziehungsweise von der tatsächlichen Leistungserbringung abhängt. IdS können etwa für eine stillgelegte Zentralheizungsanlage keine auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten anfallen, mag auch der Vermieter auf Grund seines Entgeltrisikos als Arbeitgeber zur Weiterzahlung des für Wartungsarbeiten vereinbarten Entgelts verpflichtet sein.OGH 5 Ob 231/01h, 23.10.2001
Zu den dem Hausbesorger nach § 23 Abs 1 Z 1 MRG gebührenden Entgelten und damit zu den Betriebskosten iSd § 21 Abs 1 Z 8 MRG gehören auch jene Entlohnungsansprüche, die gemäß § 12 HBG auf Grund einer diesbezüglichen Vereinbarung für Dienstleistungen zu zahlen sind, die zwar den in §§ 3 und 4 Abs 1 HBG festgelegten Pflichtenkreis des Hausbesorgers überschreiten, aber doch - iSd § 4 Abs 3 HBG - mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehen. Die Behandlung dieser Aufwendungen als Betriebskosten stellt vorerst nur klar, dass sie nicht zu den vom Vermieter zu tragenden Kosten der Erhaltung des Hauses, der Mietgegenstände oder von Gemeinschaftsanlagen zu zählen sind. Es bleibt dabei, dass zwischen Betriebskosten im engeren Sinn und Aufwendungen für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen iSd § 24 MRG zu differenzieren ist, die sich zwar überschneiden können, aber doch eine unterschiedliche rechtliche Behandlung erfordern.OGH 5 Ob 231/01h, 23.10.2001
Dass es sich bei einem rund S 122.000,-- kostenden Traktor für die Schneeräumung um ein teures technisches Gerät handelt, liegt auf der Hand. Schon damit scheidet die Verrechnung des Anschaffungspreises als Betriebskosten aus.OGH 5 Ob 34/01p, 13.03.2001
Ob die Kosten von Maschinen und Geräten für die Hausbetreuung auf die Mieter überwälzbar sind, lässt sich nicht auf einen Betrag oder auf eine bestimmte Größe der Liegenschaft bzw die Anzahl der Mieter festlegen. Es muss ein Beurteilungsspielraum bleiben, in dem die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden können.OGH 5 Ob 34/01p, 13.03.2001

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0111508 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 6.

OGH 5 Ob 138/17f, 21.12.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 21 · Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
MRG § 23 · Aufwendungen für die Hausbetreuung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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