OGH 5 Ob 138/17f

Nein. Der übliche Wortsinn ist nur ein erster Hinweis; entscheidend ist auch, welchen Zweck die Bestimmung verfolgt. Die äußerste Grenze jeder Auslegung bleibt aber das, was der Wortlaut noch hergeben kann. Bei Gesetzen, die üblicherweise über Fachleute vermittelt werden, geht im Zweifel die juristische Fachbedeutung eines Wortes der Alltagsbedeutung vor.

Der übliche Wortsinn eines Gesetzes ist ein Hinweis darauf, was gemeint ist, aber nicht mehr als das. Die Grenze der Auslegung ist das, was der Wortlaut überhaupt noch bedeuten kann.

Bleibt der Text eines Gesetzes auch nach genauem Lesen unklar, wird nach der Absicht des Gesetzgebers gefragt. Man versucht dann, den Sinn der Regelung aus ihrem Zweck heraus zu verstehen. Die Wertungen, die in der Regelung stecken, sind dabei zu Ende zu denken.

Die Auslegung beginnt beim Wortlaut. Dabei wird erforscht, welchen Sinn und welche Bedeutung ein Ausdruck oder eine Vorschrift nach dem Sprachgebrauch hat.

Die Grenze bildet das, was der Wortlaut eines Gesetzes äußerstenfalls noch bedeuten kann. Bis dorthin legt das Gericht das Gesetz nach seinem Zweck aus; darüber hinaus entwickelt es das Recht ergänzend weiter.

Nein. Die Liste der Betriebskosten ist abschließend, und Vereinbarungen zu Ihren Lasten sind unwirksam. Verrechnet werden dürfen nur Kosten, die regelmäßig wiederkehren, also laufende Kosten des Hausbetriebs.

Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.

Sie zählen zur Erhaltung. Auch kleinere Reparaturarbeiten, die öfter wiederkehren und keine längere Betriebsunterbrechung erfordern, sind Erhaltungsarbeiten am Haus und keine Betriebskosten der Gemeinschaftsanlage.

Gemeinschaftsanlagen sind Anlagen, die schon ihrer Art nach der gemeinsamen Benützung durch die Hausbewohner oder zumindest durch eine einheitliche Gruppe dienen sollen. Keine Gemeinschaftsanlage liegt nur dann vor, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, von anderen für die Benützung mehr als die anteiligen Betriebskosten zu verlangen oder sie überhaupt auszuschließen.

Dürfen nach einer Vereinbarung nur jene Mieter den Lift benutzen, die die Errichtungskosten getragen haben, ist er keine Gemeinschaftsanlage des Hauses. Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter später weiteren Mietern gegen Kostenbeteiligung Schlüssel gibt. Die bestehende Sondervereinbarung kann der Eigentümer nämlich nicht einseitig erweitern.

Eine Frage von erheblicher Bedeutung liegt nicht vor, wenn bloß rein theoretische Fragen gelöst werden sollen. Ihr Rechtsmittel muss also eine Frage betreffen, deren Beantwortung für den Fall tatsächlich etwas ändert.

Nein. Was der Vermieter dem Hausbesorger für seine Arbeit rund um das Haus zahlt, darf er Ihnen als Betriebskosten anlasten, ebenso kleinere Ausgaben für Geräte und Material. Die Anschaffung teurer technischer Geräte oder unüblicher Ausrüstung zählt dagegen nicht zu den Betriebskosten, sondern muss der Vermieter selbst tragen.

Seit dem Wegfall der Hausbesorgerregelung heißt dieser Posten Hausbetreuung. Er umfasst die Reinhaltung und Wartung der allgemein benützten Teile des Hauses, die Beaufsichtigung des Hauses und die Betreuung der Gehsteige samt Schneeräumung. Die Kosten einer telefonischen Rufbereitschaft zählen nicht zur Beaufsichtigung.

Aufwendungen für die Hausbetreuung dürfen nur in zwei Grenzen auf Sie überwälzt werden. Zum einen muss der Betrag angemessen sein. Zum anderen dürfen nur Entgelte und Kosten für Arbeiten verrechnet werden, die zur Hausbetreuung im Sinn der früheren Aufgaben eines Hausbesorgers gehören.

Ja. Die Hausbetreuung darf aus mehreren unterschiedlichen Teilen bestehen, etwa aus eigenem Personal und zusätzlich beauftragten Firmen. Die Betriebskostenposition setzt sich dann eben aus diesen Teilen zusammen; überwälzt werden darf aber immer nur, was angemessen ist.

Nein. Kosten, die daraus entstehen, dass der Vermieter Arbeitsstätten nach den Arbeitnehmerschutzvorschriften einrichten und betreiben muss, dürfen nicht als Betriebskosten auf Sie überwälzt werden. Das gilt auch für Energie- und Kommunikationskosten jener Räume, die dem Hausbetreuer als Arbeitsplatz zur Verfügung stehen.

Nein. Wird das Haus von einem Dienstnehmer des Vermieters betreut, dürfen nur das angemessene Entgelt und die im Gesetz ausdrücklich genannten Nebenkosten als Betriebskosten auf Sie überwälzt werden. Andere Aufwendungen, etwa fiktive Mietkosten eines Betreuungszentrums oder Kosten der Internetverbindung, gehören nicht dazu.

Ja. Aufwendungen für den Betriebsrat sind Betriebskosten, obwohl das Gesetz sie in seiner Aufzählung nicht nennt. Sie kommen zu den dort aufgezählten Aufwendungen für die Hausbetreuung hinzu.

Nein. Was der Vermieter für die Einrichtung und Ausstattung eines Hausbetreuungszentrums ausgibt – Regale, Schreibtische, Sessel, Büromaterial, Computer, Drucker oder Kopierer –, dürfen Sie nicht als Betriebskosten vorgeschrieben bekommen. Diese Anschaffungskosten trägt der Vermieter selbst.