Wie setze ich eine ordentliche Abrechnung des Hausverwalters durch?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Verwalter, Miteigentümer

Ein gerichtlicher Auftrag an den Verwalter, die Abrechnung zu verbessern, kann nicht mit Zwangsmitteln vollstreckt werden. Stattdessen wird das wohnrechtliche Verfahren fortgesetzt und geprüft, ob der Verwalter seiner Pflicht nachgekommen ist. Er kann die erneuerte Abrechnung in diesem Verfahren nochmals verbessern.

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Ständige Rechtsprechung seit 2002, zuletzt bestätigt am 05.10.2023 (6 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2002)

Der Auftrag zur (verbesserten) Abrechnung gemäß § 17 Abs 6 WEG 1975 (nunmehr § 34 Abs 3 WEG 2002) ist nicht durch Exekution nach der EO durchsetzbar, vielmehr ist in einer Fortsetzung des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens zu prüfen, ob und inwieweit der Verwalter seiner Verpflichtung nachgekommen ist; während dieses Verfahrens hat der Verwalter die Möglichkeit, entsprechend den aufgezeigten Mängeln auch die erneuerte Abrechnung nochmals zu verbessern und so dem Auftrag zu entsprechen.

Hinweis: Das Wohnungseigentumsgesetz 1975 wurde mit 1. Juli 2002 durch das WEG 2002 ersetzt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Verhängung einer Geldstrafe zum Zweck der Durchsetzung von Verwalterpflichten nach § 34 Abs 3 WEG hat keinen repressiven Strafcharakter, sondern zielt nur auf eine künftige Willensbeugung des Verpflichteten ab. Der Zweck der Strafe ist weggefallen, wenn dem Auftrag, wenn auch verspätet, aber doch nachgekommen wurde.OGH 5 Ob 232/09t, 25.03.2010
Beim Verfahrensabschnitt nach § 34 Abs 3 WEG 2002 handelt es sich nicht mehr um ein Erkenntnisverfahren, sondern bereits um ein in das wohnrechtliche Außerstreitverfahren integriertes Vollstreckungsverfahren mittels Beugestrafen.OGH 5 Ob 260/07g, 14.05.2008
Die Verhängung einer Geldstrafe zum Zweck der Durchsetzung der Verwalterpflichten stellt einen Sachbeschluss dar (vgl 5 Ob 258/07p), wird doch damit keine bloß verfahrensleitende Verfügung erlassen, sondern über den in § 34 Abs 3 WEG 2002 genannten Antrag und inhaltlich über den Vollstreckungsanspruch der Antragsteller erkannt.OGH 5 Ob 260/07g, 14.05.2008

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0117530 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 6.

OGH 5 Ob 4/23h, 05.10.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 198/22m, 21.12.2022, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 128/17k, 21.12.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 34 · Abrechnung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Verwalter Beanstandung der Verwalterabrechnung

Muss ich genau sagen, was an der Hausabrechnung falsch ist?

Liegt für den fraglichen Zeitraum überhaupt eine Abrechnung vor, prüft das Gericht nur die Punkte, die Sie beanstanden. Sie müssen daher genau angeben, was Sie an der Abrechnung auszusetzen haben; sagen Sie das nicht schon im Antrag, muss das Gericht Sie dazu anleiten. Der Verwalter muss dann zu jedem einzelnen Punkt Stellung nehmen.

günstig für Verwalter Grenzen des Einzelrechts gegen den Verwalter

Kann ich den Hausverwalter allein zu seinen Pflichten zwingen?

Nein, nur in bestimmten Fällen. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht nur jene Verwalterpflichten durchsetzen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Geht es um Anliegen, die alle Eigentümer gemeinsam betreffen, bleibt Ihnen nur, eine Abstimmung anzustoßen, damit die Mehrheit dem Verwalter eine Weisung erteilt.