Muss ein gefährliches Baugebrechen unabhängig von den Kosten behoben werden?
betrifft Wohnungseigentümer, Hausverwalter
Arbeiten gegen Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, sind grundsätzlich unabhängig von der Höhe der Kosten durchzuführen. Nur wenn der Aufwand im Verhältnis zum Wert der gesamten Liegenschaft wirtschaftlich nicht mehr vertretbar ist, besteht keine Pflicht zur Erhaltung mehr. Zählt die Sanierung noch zur Erhaltung, ist sie eine Sache der ordentlichen Verwaltung, und die Minderheit ist an einen gültigen Mehrheitsbeschluss gebunden.
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Ständige Rechtsprechung seit 2007, zuletzt bestätigt am 18.12.2025 (5 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (2007)
Arbeiten, die der Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, dienen, sind als privilegierte Arbeiten grundsätzlich auch im Anwendungsbereich des § 28 Abs 1 Z 1 WEG unabhängig von der Höhe der damit verbundenen Kosten durchzuführen. Nur dann, wenn die Maßnahme nicht mehr als Erhaltungsmaßnahme qualifiziert werden kann, weil die Kosten des Aufwands im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind, liegt keine Instandhaltungspflicht nach § 30 Abs 1 Z 1 bzw § 28 Abs 1 Z 1 mehr vor, was im konkreten Fall zum rechtlichen Untergang des Wohnungseigentums führen könnte. Wenn die Sanierung als Erhaltungsmaßnahme angesehen werden kann, dann stellt die Wiederherstellung eines wie hier einsturzgefährdeten Gebäudetrakts eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung dar, die die Minderheit an einen gültig zustande gekommenen Mehrheitsbeschluss bindet.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Rechtskräftig aufgetragene Feuerschutzmaßnahmen.OGH 5 Ob 187/07x, 15.04.2008
- Privilegierte Arbeiten, also solche, die kraft eines öffentlich-rechtlichen Auftrags jedenfalls durchzuführen sind, sind aufgrund des Verweises des § 28 Abs 1 Z 1 WEG auf § 3 MRG in Anbetracht des Abs 3 Z 2 lit a leg cit vom Bereich der ordentlichen Verwaltung umfasst.OGH 5 Ob 187/07x, 15.04.2008
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0121905 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 1 von 5.
- OGH 5 Ob 176/25f, 18.12.2025, Fall aus Salzburg
Im Gesetz
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 28 · Ordentliche Verwaltung
- WEG 2002 § 29 · Außerordentliche Verwaltung
- WEG 2002 § 30 · Minderheitsrechte und Anzeigepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers
- WEG 2002 § 35 · Erlöschen des Wohnungseigentums; Aufhebung der Gemeinschaft des Eigentums
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