Darf mein Mietvertrag alle Reparaturen auf mich abwälzen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Wird die Pflicht zur Erhaltung in vorformulierten Vertragsbedingungen allgemein auf den Mieter übertragen, ohne dass er dafür einen entsprechenden Ausgleich erhält, weicht das ohne sachlichen Grund vom Gesetz ab. Das benachteiligt den Mieter grob, und die Bestimmung ist nichtig.

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Ständige Rechtsprechung seit 2010, zuletzt bestätigt am 12.03.2026 (7 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2010)

Eine generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, ohne dafür ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, ist als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht (§ 1096 ABGB, §§ 3 und 8 MRG) gröblich benachteiligend und daher nichtig.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier. Verbandsklage; Mietvertrag im Teilanwendungsbereich des MRG [Klausel 1, 20].OGH 9 Ob 4/23p, 24.01.2024
Hier: Eine Klausel in Vertragsformblättern betreffend Bestandverträge über Objekte in einem Einkaufszentrum (EKZ), die eine unbeschränkte Überwälzung der Erhaltungspflicht und damit der Kosten für das gesamte EKZ auf den Bestandnehmer vorsieht, ist für diesen gröblich benachteiligend.OGH 7 Ob 93/12w, 28.11.2012
Hier: Folgeklausel des Inhalts: Klausel 17: Diese Obliegenheit umfasst auch die entsprechenden Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit der gesamten Wohnungsausstattung und somit auch der Therme. Darunter fällt unter anderem auch die Verpflichtung zur regelmäßigen Reinigung der Wohnung und der Fenster, der entsprechenden fachgerechten Behandlung der Böden und Fliesen, die Beseitigung geringfügiger Gebrauchsschäden (zB gesprungene Fliesen, beschädigte Sesselleisten, defekte und undichte Armaturen und Syphone, undichte Silikonfugen, klemmende Scharniere, etc).OGH 2 Ob 73/10i, 22.12.2010
Eine in einer Folgeklausel vorgenommene Konkretisierung der generellen Erhaltungs- und Wartungspflicht des Mieters (im Sinne einer umfassenden Überwälzung) vermag daran nichts zu ändern, sondern sie erhärtet vielmehr den Befund einer groben Äquivalenzstörung iSd § 879 Abs 3 ABGB.OGH 2 Ob 73/10i, 22.12.2010
Hier: Klausel, wonach die Streitteile unter Hinweis auf § 10 Abs 3 Z 1 MRG die laufenden Erhaltungs-, und soweit erforderlich, Erneuerungspflichten seitens des Mieters hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen vereinbaren (Klausel 16).OGH 2 Ob 73/10i, 22.12.2010

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0126571 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 7.

OGH 5 Ob 100/25d, 12.03.2026, Fall aus Steiermark
OGH 8 Ob 6/24a, 22.03.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 9 Ob 4/23p, 24.01.2024, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 879
ABGB § 1096 · Wechselseitige Rechte
Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung
MRG § 8 · Umfang des Benützungsrechts

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Die andere Seite

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Ja, aber nur dort, wo keine gesetzlichen Mietzinsgrenzen gelten. Übernehmen Sie als Mieter die Instandhaltung, gilt das als zulässig vereinbartes zusätzliches Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstands. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, kann die Erhaltungspflicht des Vermieters dagegen nicht im Voraus abbedungen werden.