OGH 5 Ob 176/23b

Sie müssen dem Vermieter Ausbesserungen, die ihn treffen, ohne Verzug anzeigen, damit er seiner Erhaltungspflicht nachkommen kann. Hat er ohnehin davon erfahren, ist diese Pflicht gegenstandslos. Melden Sie nicht, können Sie bis zur Nachholung die Mietzinsbefreiung und das Rücktrittsrecht verlieren und jedenfalls schadenersatzpflichtig werden.

Ob die Sache brauchbar ist, richtet sich nach dem Zweck des Vertrags. Sie muss die Verwendung zulassen, die dafür gewöhnlich nötig ist und im Verkehr üblich ist. Ist nichts anderes vereinbart, ist eine mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit geschuldet.

Brauchbar ist die Sache, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie nach dem Zweck des Vertrags gewöhnlich erforderlich ist und im Verkehr üblich gemacht wird. Dabei ist eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen.

Die Pflicht des Vermieters, das Mietobjekt brauchbar zu übergeben und zu erhalten, ist nur eine Anpassung der Gewährleistungsregeln und begründet für sich allein keine Ersatzpflicht für Schäden aus einem Mangel. Solche Schäden können Sie nur nach den allgemeinen Regeln bei Verschulden verlangen. Der Vermieter haftet dabei nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das der Handwerker, die er mit der Instandhaltung beauftragt.

Die Regel über die Minderung des Mietzinses ist im Kern eine Gewährleistungsbestimmung, allerdings eine besonderer Art. Die Minderung tritt nämlich schon von Gesetzes wegen ein, und zwar auch bei Mängeln, die erst während der Mietzeit auftreten.

Ist das Mietobjekt mangelhaft und dadurch nicht wie vereinbart brauchbar, ist der Mietzins schon von Gesetzes wegen gemindert. Sie müssen dafür weder eine eigene Erklärung abgeben noch auf Minderung klagen.

Wenn Sie die Wiederherstellung des Mietgegenstands verhindern, etwa indem Sie den Handwerkern dauerhaft den Zutritt verweigern, können Sie die Miete nicht mindern. Ein Anspruch auf Zinsminderung steht Ihnen dann nicht zu.

Ein unterlegener Streithelfer, der allein ein Rechtsmittel erhoben hat, kann nicht zum Kostenersatz verpflichtet werden, denn dafür fehlt eine gesetzliche Bestimmung. Die notwendigen Kosten der Antwort auf dieses Rechtsmittel trägt jene Partei, der der Streithelfer beigetreten war, wenn sie den Aufwand nicht durch einen Rechtsmittelverzicht verhindert hat.

Ist das Mietobjekt unbrauchbar oder im Gebrauch beeinträchtigt, mindert sich der Zins ab Beginn dieses Zustands bis zu seiner Behebung oder entfällt ganz. Daran ändert sich nichts, wenn Sie den Mangel selbst beheben. Statt der Minderung kommt für diesen Zeitraum auch keine Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses in Betracht.

Wie eine gekaufte Ware zu untersuchen ist, richtet sich zuerst nach dem, was vereinbart wurde. Fehlt eine Vereinbarung, kommt es auf die Gebräuche der Branche an. Sehr teure und aufwendige Untersuchungen sind nicht zumutbar, bei großen Warenmengen müssen Sie aber gegebenenfalls Fachleute beiziehen.

Der Vermieter trägt das Risiko für zufällige Umstände, die den Nutzen des Mietobjekts wegfallen lassen oder wesentlich einschränken. In einem solchen Fall verliert er ganz oder teilweise den Anspruch auf den Mietzins. Das gilt auch dann, wenn die Störung von den Bauarbeiten eines Dritten ausgeht.

Für die Erhaltung trifft das Mietrechtsgesetz eine vollständige eigene Regelung, die die allgemeine Bestimmung des bürgerlichen Rechts insoweit verdrängt. Die Regel über die Mietzinsminderung bleibt davon unberührt und gilt auch im vollen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt wegen des gleichen Wortlauts dasselbe.

Wenn Sie wegen eines Mangels weniger Miete zahlen wollen, müssen Sie dem Vermieter zuvor anzeigen, dass eine Ausbesserung nötig ist. Ohne diese Anzeige steht Ihnen die Minderung nicht zu.

Für Mängel, die den Gebrauch tatsächlich nicht beeinträchtigen, muss der Vermieter nicht einstehen. Beeinträchtigt ein Mangel den Gebrauch aber objektiv, so bleibt es dabei, auch wenn Sie ihn mangels Kenntnis gar nicht gespürt haben. Bei einer gefährlichen Elektroanlage entfällt die Mietzinsminderung daher nicht deshalb, weil Sie davon nichts wussten.

Sie dürfen den Mietzins nicht mindern, wenn Sie den Wegfall des Nutzens selbst verschuldet haben. Dasselbe gilt, wenn Sie für den Schaden aus anderen Gründen einstehen müssen, etwa weil ihn jemand verursacht hat, den Sie beigezogen haben.