OGH 5 Ob 14/16v

Die Abrechnung muss die einzelnen Geschäfte so darstellen, dass Vertragspartner und Leistung erkennbar sind, und die Belege müssen so bezeichnet sein, dass Sie sie in einer übersichtlichen Belegsammlung leicht finden. Betriebskosten sind einzeln mit Beleg auszuweisen; eine Gesamtsumme genügt nur bei mehreren kleinen Beträgen für dieselbe Sachposte. Auch Tilgungen, Rücklage, Zinsen, Verwaltungskosten und Erträge sind zahlenmäßig auszuweisen, Abkürzungen müssen verständlich sein.

Ob Ihr Vorbringen eine bestimmte Tatsache enthält und ob es ausreichend genau ist, richtet sich nach dem einzelnen Fall. Solche Fragen haben keine Bedeutung über Ihr Verfahren hinaus. Der Oberste Gerichtshof prüft sie deshalb im Regelfall nicht.

Nein. Sie haben Anspruch auf eine übersichtliche, aufgegliederte Abrechnung, die ein durchschnittlicher Mieter nachvollziehen kann und die die zugehörigen Belege bezeichnet. Die bloße Möglichkeit, Belege einzusehen, ersetzt eine solche Abrechnung nicht.

Entscheidend ist, ob die bisher gelegte Abrechnung es Ihnen ermöglicht zu prüfen, ob der Verwalter rechtmäßig, wirtschaftlich und zweckmäßig gearbeitet hat. Ist das nicht der Fall, muss er eine neue Abrechnung legen; mit bruchstückhaften Ergänzungen ist es nicht getan.

Liegt für den fraglichen Zeitraum überhaupt eine Abrechnung vor, prüft das Gericht nur die Punkte, die Sie beanstanden. Sie müssen daher genau angeben, was Sie an der Abrechnung auszusetzen haben; sagen Sie das nicht schon im Antrag, muss das Gericht Sie dazu anleiten. Der Verwalter muss dann zu jedem einzelnen Punkt Stellung nehmen.

Als Wohnungseigentümer hatten Sie schon immer einen Anspruch darauf, dass die Abrechnung richtig gelegt wird; früher konnten Sie ihn nur mit einer Klage durchsetzen. Dass die jährliche Abrechnung nicht nur ordentlich, sondern auch richtig zu legen ist, wurde nur klargestellt. Seit 1. Jänner 2000 können Sie das im Verfahren außer Streitsachen überprüfen lassen, auch für frühere Zeiträume, soweit die Ansprüche nicht verjährt sind.

Es genügt nicht mehr, dass die Abrechnung in sich schlüssig, rechnerisch richtig, vollständig und plausibel ist. Sie muss auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Verhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Hausverwalter entsprechen, und ihr Ergebnis muss das tatsächlich Geschuldete sein. Fragen der inhaltlichen Richtigkeit können Sie daher im Verfahren außer Streitsachen klären lassen.