OGH 5 Ob 77/17k

Wenn Sie die rechtliche Beurteilung bekämpfen, prüft das Gericht sie grundsätzlich nach allen Richtungen. Stützt sich die Entscheidung aber auf mehrere voneinander unabhängige Tatsachen und wenden Sie sich nur gegen eine davon, bleiben die anderen unangetastet.

Bevor das Gericht den Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet, muss geklärt sein, dass dem Anspruch nichts entgegensteht. Zu prüfen ist etwa, ob der Vermieter Gegenforderungen erhebt oder Verjährung einwendet.

Das Gericht darf ihn nicht nach freiem Ermessen schätzen, sondern muss dem im Gesetz vorgegebenen Rechenweg folgen. Zuerst wird ermittelt, was Grundstücke für Wohnbauten in dieser Gegend üblicherweise kosten und wie viel davon auf einen Quadratmeter Wohnfläche entfällt. Aus dem Unterschied zu dem im Richtwert enthaltenen Grundkostenanteil ergeben sich Zuschlag oder Abschlag.

Die Wohnung, mit der verglichen wird, ist eine Wohnung in einem Althaus. Für die Bewertung von Abweichungen im Standard kommt es auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses an, nicht auf den damaligen Zustand allein.

Ein Abschlag vom Richtwertmietzins wegen hoher Mauerfeuchtigkeit hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und wird vom Obersten Gerichtshof nicht überprüft. Dasselbe gilt für die Frage, welcher Zuschlag für eine Grünruhelage und für die Möglichkeit der Gartenbenützung gebührt.

Es ist nicht zulässig, auch die kleinsten Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Geboten ist eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Punkte kann nur ein Kontrollinstrument sein; die Feinabstimmung liegt im Ermessen des Richters.

Die gesetzlichen Zinsen, die Ihnen bei verbotenen Zahlungen an den Vermieter zustehen, verjähren in drei Jahren. Die Frist beginnt jeweils mit der einzelnen Zahlung zu laufen.