OGH 7 Ob 104/18x

Bleibt jemand nach dem Ende eines befristeten Vertrages im Objekt, wird eine stillschweigende Verlängerung vermutet. Diese Vermutung ist widerlegt, wenn der andere Vertragsteil sofort und für jeden erkennbar erklärt oder handelt, dass er den Vertrag nicht fortsetzen will. Es darf dann bei sachlicher Betrachtung kein Zweifel an seiner ernsthaften Ablehnung bestehen.

Aus dem Verhalten des Vermieters muss für Sie als Mieter zweifelsfrei hervorgehen, dass er den Vertrag über einen bestimmten Termin hinaus nicht fortsetzen will. Dabei kann auch bedeutsam sein, wann er diese Ablehnung erklärt hat. Entscheidend ist, ob aus dem gesamten Verhalten erkennbar ist, dass ihm an einer Verlängerung nichts liegt.

Löst der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsrückstands auf, können Sie diese Auflösung unter bestimmten Voraussetzungen noch entkräften. Solange das möglich ist, herrscht ein Schwebezustand, in dem sich kein Vertragsteil, insbesondere nicht der Vermieter, seinen Pflichten entziehen darf. Das gilt unabhängig davon, ob Ihnen die Entkräftung am Ende gelingt.

Ja. Stützen Sie eine Klage darauf, dass die sofortige Auflösung unwirksam war, gelten sinngemäß dieselben Schutzbestimmungen wie sonst bei Mietzinsstreitigkeiten. Voraussetzung ist, dass Ihr Mietverhältnis dem Mieterschutz unterliegt.

Erklärt der Vermieter eindeutig, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will, verlängert sich der befristete Vertrag nicht stillschweigend. Diese Erklärung muss nicht bei Gericht erfolgen, sie kann auch außergerichtlich abgegeben werden. Sie zählt aber nur, wenn sie in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit dem Endtermin abgegeben wird.

Nein. Erklärt Ihnen der Vermieter in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Ende der Befristung, dass er keine Verlängerung will, entsteht kein unbefristetes Mietverhältnis. Diese Erklärung wirkt auch dann, wenn sie schon einige Tage vor dem Endtermin bei Ihnen einlangt.

Maßgeblich ist, was die Vertragsparteien beim Abschluss wollten: ob der Mietgegenstand zum Wohnen oder für ein Geschäft überlassen wurde. Ebenso zählt ein Zweck, den beide Seiten später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht haben.

Hat der Vermieter den Vertrag wegen eines Mietzinsrückstands aufgehoben, wird diese Erklärung rückwirkend unwirksam, wenn Sie den Rückstand rechtzeitig zahlen. Voraussetzung ist, dass Sie den Rückstand nicht grob verschuldet haben.