OGH 5 Ob 242/18a

Dass der Oberste Gerichtshof zu Ihrer Fallgestaltung noch nie entschieden hat, genügt allein nicht. Regelt das Gesetz die Frage selbst klar und eindeutig, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Ihr Rechtsmittel ist dann nicht zulässig.

Ja. Die Umstände, die einen Lagezuschlag rechtfertigen, müssen Ihnen schriftlich bekanntgegeben werden; diese Regel schützt Sie und soll Ihnen die Überprüfung ermöglichen. Wie eine Formulierung zu verstehen ist, beurteilt sich deshalb danach, was Sie als Mieter daraus entnehmen konnten.

Ob eine Lage durchschnittlich ist, wird nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens beurteilt. Eine Lage in einem sogenannten Gründerzeitviertel ist höchstens als durchschnittlich einzustufen. Diese Aussage betrifft die Wiener Verhältnisse und sagt über andere Lagen nichts aus.

Das Gericht darf ihn nicht nach freiem Ermessen schätzen, sondern muss dem im Gesetz vorgegebenen Rechenweg folgen. Zuerst wird ermittelt, was Grundstücke für Wohnbauten in dieser Gegend üblicherweise kosten und wie viel davon auf einen Quadratmeter Wohnfläche entfällt. Aus dem Unterschied zu dem im Richtwert enthaltenen Grundkostenanteil ergeben sich Zuschlag oder Abschlag.

Ob eine Wohnlage überdurchschnittlich ist, wird in Wien nicht bloß am Bezirk gemessen. Verglichen wird mit allen Teilen der Stadt, die nach der Verkehrsauffassung ähnlich bebaut sind und ein einheitliches Wohngebiet bilden. Im entschiedenen Fall reichten eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten in einem innerstädtischen Bezirk dafür nicht aus.