ABGB § 1097

Als Mieter dürfen Sie Gegenstände auch dann wieder wegnehmen, wenn sie fest mit der gemieteten Sache verbunden wurden. Das gilt selbst für unselbständige Bestandteile, etwa für eine eingemauerte Gasleitung.

Die gesetzliche Regelung über die Kosten von Ausbesserungen ist nicht zwingend. Sie können daher wirksam vereinbaren, dass der Mieter das Objekt erst auf eigene Kosten brauchbar macht.

Der Vermieter muss den Ersatz für Schäden am Mietobjekt innerhalb eines Jahres nach der Rückstellung bei Gericht fordern. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist: Läuft sie ab, ist das Recht endgültig erloschen.

Sie müssen dem Vermieter Ausbesserungen, die ihn treffen, ohne Verzug anzeigen, damit er seiner Erhaltungspflicht nachkommen kann. Hat er ohnehin davon erfahren, ist diese Pflicht gegenstandslos. Melden Sie nicht, können Sie bis zur Nachholung die Mietzinsbefreiung und das Rücktrittsrecht verlieren und jedenfalls schadenersatzpflichtig werden.

Ein Verzicht auf den Ersatz von Aufwendungen ist grundsätzlich schon im Vorhinein zulässig. Das gilt aber nicht, soweit die besondere mietrechtliche Regelung über den Investitionsersatz anzuwenden ist.

In diesem Bereich muss der Vermieter eine schadhaft gewordene Heiztherme nicht erneuern, weshalb Sie ihm die Kosten eines Austauschs nicht sofort verrechnen können. Trifft aber auch Sie keine Pflicht zur Erneuerung und haben Sie den Defekt der bei Übergabe funktionierenden Therme nicht verschuldet, können Sie für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit den Mietzins mindern.

Wenn Sie wegen eines Mangels weniger Miete zahlen wollen, müssen Sie dem Vermieter zuvor anzeigen, dass eine Ausbesserung nötig ist. Ohne diese Anzeige steht Ihnen die Minderung nicht zu.

Wenn Sie von einem Mangel ohne eigenes Verschulden nichts wussten, steht Ihnen die Minderung auch ohne vorherige Anzeige an den Vermieter zu. Das Risiko einer Wohnung, die objektiv nicht dem vereinbarten Gebrauch entspricht, trägt in diesem Fall der Vermieter als Eigentümer. Sie sind nicht verpflichtet, nach für Sie nicht erkennbaren, nur theoretisch denkbaren Mängeln zu suchen.

Nur wenn Sie die Arbeiten beruflich oder gewerblich ausführen. Haben Sie als Mieter die Arbeiten sonst selbst verrichtet, steht Ihnen für Ihre Mühe keine Entlohnung zu.

Haben Sie als Mieter nützliche Verbesserungen bezahlt, können Sie den Ersatz in der Regel erst verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Erst dann steht fest, ob die Investition dem Vermieter tatsächlich einen klaren Vorteil bringt.

Ersatz für Ihre Aufwendungen können Sie nur von jener Person verlangen, die bei der Rückgabe der Wohnung Ihr Vermieter ist. Für Ansprüche gegen einen früheren Eigentümer gilt dieselbe kurze Frist wie gegen den letzten.

Nein. Für Aufwendungen, die Sie als Mieter auf die Wohnung gemacht haben, gelten allein die besonderen Ersatzregeln des Mietrechts; auf die allgemeinen Regeln über ungerechtfertigte Bereicherung können Sie nicht ausweichen. Das gilt auch dann, wenn sich später herausstellt, dass gar kein Mietvertrag zustande gekommen ist. Haben Sie die Instandsetzung schon bei Vertragsabschluss übernommen, steht Ihnen dieser Ersatz überhaupt nicht zu.

Nach dieser Regel nicht. Ersetzt werden nur Aufwendungen, die Sie während des laufenden Mietverhältnisses gemacht haben und die entweder dem Vermieter oblagen oder nützlich waren. Eine Ablöse, die Sie dem Vermieter bei Vertragsabschluss für Investitionen gezahlt haben, fällt nicht darunter.

Ja. Führen Sie Instandhaltungsarbeiten durch, die eigentlich dem Vermieter obliegen, können Sie den notwendig und nützlich gemachten Aufwand ersetzt verlangen. Ob dem Vermieter daraus tatsächlich ein Vorteil entstanden ist, spielt keine Rolle. Heizöl für die Wohnung zählt allerdings nicht zu diesem Aufwand.

Ja. Den Ersatz notwendiger Aufwendungen, die eigentlich dem Vermieter oblagen, können Sie jederzeit fordern; die eigene Regel des Mietrechtsgesetzes über Verbesserungen berührt das nicht. Dieser Anspruch entsteht sofort mit dem Aufwand und wird auch sofort fällig. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Kosten damals tatsächlich hätte tragen müssen.

Auf den Ersatz von Aufwendungen können Sie grundsätzlich schon im Vorhinein verzichten. Bei notwendigem Aufwand wirkt der Verzicht aber nur so weit, als auch eine abweichende Regelung über die Instandhaltung wirksam vereinbart werden könnte.

Wenn Sie als Mieter auf den Ersatz Ihrer Aufwendungen verzichtet haben, ist es an sich nicht sittenwidrig, dass der Vermieter darauf besteht. Nach der Übung im redlichen Verkehr setzt ein solcher Verzicht aber voraus, dass Ihnen die Möglichkeit bleibt, die Aufwendungen zeitlich und im Umfang zu nutzen, die Auflösung des Mietvertrags also Ihnen überlassen ist. Anderes gilt nur bei ausdrücklicher Vereinbarung.

War eine Ausbesserung notwendig, richtet sich Ihr Ersatzanspruch gegen jenen Vermieter, der es zum Zeitpunkt der Aufwendung war. Ging es dagegen um eine bloß nützliche Verbesserung, haftet jener Vermieter, der es bei der Rückgabe der Wohnung ist.

Ob ein Aufwand, den jemand ohne Auftrag für Sie gemacht hat, Ihnen einen klaren und überwiegenden Vorteil bringt, wird nach objektiven Maßstäben beurteilt. Dabei zählt, wie das allgemein gesehen wird, und es sind alle Ihre Interessen zu berücksichtigen.

Nein. Ihr Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen auf das Bestandobjekt setzt nicht voraus, dass Sie dabei die Interessen des Vermieters wahrnehmen wollten. Der Verweis auf die Regeln über die Hilfe ohne Auftrag betrifft nur den Umfang des Ersatzes, nicht seine Voraussetzungen.