OGH 5 Ob 140/20d

Ob ein Mietzins angemessen ist, entscheidet das Gericht und nicht der Sachverständige. Der Sachverständige kann aber ermitteln, welcher Mietzins üblich ist; das ist eine Tatfrage und dient als Orientierung. Sein Ergebnis und die von ihm gewählte Methode würdigt das Gericht frei.

Ob eine Lage durchschnittlich ist, wird nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens beurteilt. Eine Lage in einem sogenannten Gründerzeitviertel ist höchstens als durchschnittlich einzustufen. Diese Aussage betrifft die Wiener Verhältnisse und sagt über andere Lagen nichts aus.

Nein. Für die bessere Ausstattungskategorie braucht die Wohnung einen eigenen Vorraum und eine Küche oder Kochnische. Ein nur vier Quadratmeter großer, unmittelbar vom Stiegenhaus betretbarer Vorraum, in dem auch eine Küchenzeile steht, erfüllt beides nicht zugleich.

Ein Abschlag vom Richtwertmietzins wegen hoher Mauerfeuchtigkeit hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und wird vom Obersten Gerichtshof nicht überprüft. Dasselbe gilt für die Frage, welcher Zuschlag für eine Grünruhelage und für die Möglichkeit der Gartenbenützung gebührt.

Ein rechtzeitig gestellter Antrag auf Überprüfung des Mietzinses wird nicht kleinlich nach seinem Wortlaut ausgelegt. Er ist im Rahmen dessen, was der Text noch bedeuten kann, so zu verstehen, dass die Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses im notwendigen Umfang geprüft werden kann.

Es ist nicht zulässig, auch die kleinsten Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Geboten ist eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Punkte kann nur ein Kontrollinstrument sein; die Feinabstimmung liegt im Ermessen des Richters.

Ob eine Wohnlage überdurchschnittlich ist, wird in Wien nicht bloß am Bezirk gemessen. Verglichen wird mit allen Teilen der Stadt, die nach der Verkehrsauffassung ähnlich bebaut sind und ein einheitliches Wohngebiet bilden. Im entschiedenen Fall reichten eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten in einem innerstädtischen Bezirk dafür nicht aus.