OGH 5 Ob 143/21x

Ja. Die Umstände, die einen Lagezuschlag rechtfertigen, müssen Ihnen schriftlich bekanntgegeben werden; diese Regel schützt Sie und soll Ihnen die Überprüfung ermöglichen. Wie eine Formulierung zu verstehen ist, beurteilt sich deshalb danach, was Sie als Mieter daraus entnehmen konnten.

Nein. Diese Angabe allein sagt nichts über die Qualität der Lage aus. Ohne wenigstens stichwortartige Hinweise darauf, was die Lage ausmacht, wurde Ihnen bei Vertragsabschluss kein maßgebender Umstand für den Lagezuschlag bekanntgegeben.

Ob eine Lage durchschnittlich ist, wird nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens beurteilt. Eine Lage in einem sogenannten Gründerzeitviertel ist höchstens als durchschnittlich einzustufen. Diese Aussage betrifft die Wiener Verhältnisse und sagt über andere Lagen nichts aus.

Nein. Der Zuschlag für die besondere Lage darf nur berücksichtigt werden, wenn der Vermieter behauptet und beweist, dass er Ihnen die dafür maßgebenden Umstände rechtzeitig schriftlich bekanntgegeben hat. Zumindest schlagwortartig müssen die wertbestimmenden Merkmale im Mietvertrag angeführt sein. Die Vorschrift soll Ihnen die Überprüfung des Zuschlags ermöglichen.

Ein Abschlag vom Richtwertmietzins wegen hoher Mauerfeuchtigkeit hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und wird vom Obersten Gerichtshof nicht überprüft. Dasselbe gilt für die Frage, welcher Zuschlag für eine Grünruhelage und für die Möglichkeit der Gartenbenützung gebührt.

Es ist nicht zulässig, auch die kleinsten Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Geboten ist eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Punkte kann nur ein Kontrollinstrument sein; die Feinabstimmung liegt im Ermessen des Richters.

Ob eine Wohnlage überdurchschnittlich ist, wird in Wien nicht bloß am Bezirk gemessen. Verglichen wird mit allen Teilen der Stadt, die nach der Verkehrsauffassung ähnlich bebaut sind und ein einheitliches Wohngebiet bilden. Im entschiedenen Fall reichten eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten in einem innerstädtischen Bezirk dafür nicht aus.