OGH 5 Ob 121/21m

Meist nicht. Eine körperliche Teilung scheidet aus, wenn die Sache dabei wesentlich an Wert verliert oder rechtliche Hindernisse bestehen. Bei einem einzelnen Gebäude ist das in der Regel der Fall; ein Wertverlust von rund vierzig Prozent genügt jedenfalls.

Zuerst ist zu prüfen, ob sich die Sache körperlich teilen lässt; erst wenn das nicht geht, kommt der Verkauf durch Versteigerung in Betracht. Auch die Begründung von Eigentumswohnungen zählt als körperliche Teilung und geht dem Verkauf vor. Ist eine Teilung möglich, wird die Klage auf Versteigerung abgewiesen.

Eine Teilung in Natur bedeutet, dass die gemeinsame Sache in Stücke zerlegt wird, die einander in Art und Wert ungefähr entsprechen. Zusammen müssen die Stücke so viel wert sein wie das ungeteilte Ganze. Nur geringe Unterschiede dürfen mit Geld ausgeglichen werden.

Eine Teilung in Natur ist möglich, wenn das Grundstück ohne großen Geldausgleich und ohne beträchtlichen Wertverlust zerlegt werden kann. Die Stücke müssen einander auch in ihrer Art gleichen. Bekäme einer nur die Gebäude und der andere nur landwirtschaftliche Flächen, ist das keine gleichartige Teilung.

Wird gemeinsames Eigentum tatsächlich in Teile aufgeteilt, muss jeder Miteigentümer einen Teil erhalten, der ungefähr gleich beschaffen und gleich viel wert ist. Eine Aufteilung, bei der die Anteile deutlich unterschiedlich wären, entspricht dieser Vorgabe nicht.

Entscheidend ist allein, ob sich das gemeinsame Vermögen überhaupt teilen lässt oder nur mit einer beträchtlichen Wertminderung. Dass durch die Teilung gewisse Vorteile verloren gehen, zählt nicht. Ob eine Teilung im Einzelfall zumutbar ist, hängt immer von den konkreten Umständen ab.

Nein. Bei der Teilung in Natur müssen alle Beteiligten wertmäßig gleich behandelt werden; nur geringe Unterschiede dürfen in Geld ausgeglichen werden. Ob einem Miteigentümer sonst ein Geldersatz zusteht, wird bei der Frage der Teilbarkeit nicht geprüft, denn eine Geldforderung kann den Anspruch auf Teilung nicht aufheben.

Eine Teilung in Natur ist nur zulässig, wenn der zu zahlende Wertausgleich gering bleibt. Als gering gelten etwa Beträge um dreieinhalb Prozent des Gesamtwertes; ein Unterschied von 15 oder 20 Prozent ist es nicht mehr. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, es kommt auf den Einzelfall an.

Die Einräumung von Wohnungseigentum ist eine besondere Form der Aufteilung in Natur. Dass dabei ein bereits im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht übernommen werden muss, steht ihr nicht entgegen.

Eine Teilung in Stücke kommt in Betracht, wenn die Sache geteilt werden kann, ohne dass ihr Wert beträchtlich sinkt, und wenn dem keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Sind diese Bedingungen erfüllt, ist die Teilung in Natur möglich.