OGH 5 Ob 16/22x

Nein. Eine gerichtliche Nutzungsregelung ist nur möglich, wenn das Objekt frei verfügbar ist. Ist es vermietet oder steht einem Dritten ein Nutzungsrecht zu, scheidet es aus. Dass jemand die Räume bloß tatsächlich und ohne Recht benützt, hindert die Regelung dagegen nicht.

Eine Regelung über die Benützung kann wie jede andere Vereinbarung auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Eine ausdrückliche Absprache ist dafür nicht nötig.

Wenn die Gerichte Ihren Vertrag nach den anerkannten Grundsätzen ausgelegt haben, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Die Auslegung eines einzelnen Vertrags hat nämlich keine Bedeutung über Ihren Fall hinaus. Der Oberste Gerichtshof befasst sich damit dann nicht.

Nur wenn das Gericht die Rechtslage wesentlich verkannt hat und dabei ein unvertretbares Ergebnis herausgekommen ist. Dass auch eine andere Auslegung vertretbar wäre, genügt nicht. Dasselbe gilt für die Auslegung von Erklärungen und für die Frage, ob überhaupt eine Vereinbarung zustande kam.

Sie müssen darlegen, warum die rechtliche Beurteilung unrichtig ist, und dabei vom festgestellten Sachverhalt ausgehen. Fehlt diese Darlegung, ist Ihre Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Das Gericht behandelt sie dann nicht.

Ja. Eine gerichtliche Benützungsregelung ist für alle verfügbaren gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft möglich. Ob es sich dabei um einen Gebäudeteil oder um eine Freifläche handelt, spielt dafür keine Rolle. Nicht verfügbar sind Teile, die notwendig der allgemeinen Benützung dienen, etwa der einzige Verbindungsweg.

Verlangt das Gesetz für eine Vereinbarung die Schriftform, ist die ergänzende Auslegung der Urkunde durch den Zweck dieser Formvorschrift beschränkt. Was nicht in der Urkunde steht, kann daher nicht ohne Weiteres hineingelesen werden.

Eine Benützungsregelung kann nur jene allgemeinen Teile der Liegenschaft betreffen, die nicht zwingend allgemeine Teile bleiben müssen und daher verfügbar sind. Rechte an einem fremden Grundstück zählen nicht zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Eine Benützungsregelung über Rechte der Wohnungseigentümer an einer Nachbarliegenschaft kann daher nicht im Grundbuch eingetragen werden.